令和6年1月13日　提出 松本 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -21 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥原　清   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市波田字巾下４２３５番５外 ②地積 　(㎡) 465   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 松本市景観計画 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 北5m市道 水道、下水 渕東 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道　 交通 施設 渕東駅北東方 250m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 波田地区の住宅地供給に過剰傾向が見られる中、郊外の市街化調整区域内農家住宅に対する需要は弱く、今後も 需給は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松本市の市街化調整区域内及び山形村や安曇野市郊外の集落地域である。需要者の中心は松本市及び周辺 市町村居住の一次取得者であるが、農家住宅については地縁性を有する者が過半である。旧波田町のうち、東部地域を 中心に住宅地分譲が多く行われ供給過剰感もある中、波田駅以西の農家集落地域への需要は低調であり、需給は弱含み 。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅が多い集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、市街化調整区域に編入されたことから共同 住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域は、自用目的の取引が中心であって取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松本市全体の人口、世帯数ともにほぼ横ばい 傾向で推移している。高齢化率は県平均より 低い。需要は総じて底堅さがあり安定的であ る。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％