鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
松本 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 -15

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　宮坂　祐里

TEL.

鑑定評価額

8,690,000 円

１㎡当たりの価格

32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市波田字金折５４９１番１７				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）松本市景観計画
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	東5m市道	水道、下水	波田 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

郊外の住宅地域

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道　

交通

施設

波田駅東方

450m

法令

規制

１低専
(50,80)
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

波田駅や店舗等に近接し、利便性に優る住宅地域で、周辺地域では開発が進んでいる。分譲住宅等供給は多いが
、需要も堅調で、高値の取引も見られることから、地価は当面上昇傾向を続けるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松本市郊外の住宅地域全般であるが、代替性が高いのは旧波田町の市街化区域内である。需要者の中心
は、松本市及び隣接市町村に居住又は通勤する一次取得者である。近年、松本市街地内や近郊における住宅地の需給関
係が引き締まっており、割安感のある波田地区等の郊外住宅地域への需要の波及が見られる。供給は多いが需要も堅調
に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで７００万円～９００万円前後が標準的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域において土地既得者によるアパートの供給が多く、賃料水準が低く抑えられていることから、収益価格は低位
に試算された。一方、類似地域における現実の取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場の実態を反映して実証的
である。また、当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、居住の快適性、利便性等が重視される自用目的取引が多
い。以上より、比準価格を標準として、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向が見られる。松本市
の人口は微減、世帯数は微増傾向。市街地地
域を中心に住宅地需要は堅調である。

付近では、市立病院移転計画、波田駅周辺再
整備計画が進行中。波田地区は、分譲住宅団
地の開発が多く、需要も堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

松本 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１０２０２０２ -36071	松本市		更地	（　）	不整形	南東9.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２３０９２０２０２ -34104	松本市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.8m市道、中間画地		近商 (70,200)
c	１２３０２２０２０２ -42029	松本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m未舗装道路、中間画地		１住居地区計画等 (60,100)
d	１２２１１２０２０２ -44861	松本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.9m市道、北5.4m、角地		１低専 (60,80)
e	１２３０８２０２０２ -42318	松本市		建付地	（　）	長方形	北西4.4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,837	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	41,695	100 [ 103.0]	40,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	41,300
b	(　 ) 30,882	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,067	100 [ 101.0]	30,759		31,400
c	(　 ) 32,189	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,447	100 [ 97.0]	33,451		34,100
d	(　 ) 31,010	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	31,638	100 [ 99.0]	31,958		32,600
e	(　 ) 27,892	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,837	100 [ 86.4]	32,219		32,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,900 円／㎡]

松本 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後長期間が経過し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,774,263	549,158	2,225,105	2,052,270	172,835	（　0.9720） 167,996	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,359,920 円　　　　（　 12,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専松本市景観計画	50 ％	80 ％	80 ％	264 ㎡	16.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、ファミリータイプ４戸、平均専有面積４５㎡、敷地内駐車場付の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,334	120,060	1.0	120,060
							1.0	120,060
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		240,120		240,120
								240,120

⑨年額支払賃料	240,120 円　×　12ヶ月　＝　 2,881,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,881,440 円　　×　　 7.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 221,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,659,569 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,120 円　×　　 92.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,216 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,120 円　×　　 92.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,478 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,774,263 円　　　　（　 10,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（共）　　　　-87	1,271 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,338	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,392 円/㎡　月額支払賃料（　 1,334 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（共）　　　　-88	1,257 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,445
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,800 円	29,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	115,258 円	2,881,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,600 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 549,158 円　（　　　　　　 2,080 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,052,270 円（　　　　　 7,774 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,774,263 円
②総費用	549,158 円
③純収益　①－②	2,225,105 円
④建物等に帰属する純収益	2,052,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	172,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	167,996 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,359,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松本 -15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松本市波田字金折５４９１番１７	1004000274644-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
松本 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松本 -15

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　矢崎　敏臣

TEL.

鑑定評価額

8,660,000 円

１㎡当たりの価格

32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松本市波田字金折５４９１番１７				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）松本市景観計画
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	東5m市道	水道、下水	波田 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道　

交通

施設

波田駅東方

450m

法令

規制

１低専
(50,80)
松本市景観計画

⑤地域要因の将
　来予測

旧波田町中心部付近の住宅地域である。利便性に優れるので周辺には小規模分譲地の開発が多く、勤労者を中心
とした一次取得者に人気があるため、上昇の程度は前年並みで推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧波田町や旧梓川村など松本市郊外の他、山形村や安曇野市郊外の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏
内及び周辺市町村居住の３０代～４０代の一次取得者である。旧波田町中心部から東部にかけての供給過剰感はやや薄
らいできており、需給バランスが均衡化しつつある。需要の中心となる価格帯は、土地２５０㎡前後で８００万円程度
、新築の戸建物件は２８００万円程度が標準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅を中心にアパートも混在する住宅地域である。比準価格は現実の地価水準を反映して実証的であり
、規範性が高い。収益価格は理論的であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。
また、当該地域は居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域で自用目的の取引が中心である。よって、市場の実態
を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松本市の人口は微減であるが、景気について
は回復傾向。

波田駅周辺の新興住宅地については利便性が
優れるので需給は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

松本 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０９２０２０２ -34104	松本市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.8m市道、中間画地		近商 (70,200)
b	１２２１０２０２０２ -36071	松本市		更地	（　）	不整形	南東9.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２２０９２０２０２ -37103	松本市		更地	（　）	ほぼ正方形	東5m市道、中間画地		１住居 (60,100)
d	１２３０２２０２０２ -42029	松本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m未舗装道路、中間画地		１住居地区計画等 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,882	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,067	100 [ 101.9]	30,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	31,100
b	(　 ) 40,837	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	41,695	100 [ 124.7]	33,436		34,100
c	(　 ) 41,072	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	40,710	100 [ 114.4]	35,586		36,300
d	(　 ) 32,189	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,447	100 [ 98.9]	32,808		33,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,800 円／㎡]

松本 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後長期間経過しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,756,203	541,580	2,214,623	2,024,630	189,993	（　0.9720） 184,673	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,693,460 円　　　　（　 14,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松本 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専松本市景観計画	50 ％	80 ％	80 ％	264 ㎡	16.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均専有面積４５㎡、４戸、敷地内に無料駐車場を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,306	118,000	1.0	118,000
							1.0	118,000
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		236,000		236,000
								236,000

⑨年額支払賃料	236,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,832,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,832,000 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,642,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,756,203 円　　　　（　 10,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松本（共）　　　　-58	1,588 ( 1,463)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,362 円/㎡　月額支払賃料（　 1,306 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（共）　　　　-60	1,642 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,437
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松本 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,200 円	29,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	113,280 円	2,832,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 234,400 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 541,580 円　（　　　　　　 2,051 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,024,630 円（　　　　　 7,669 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,756,203 円
②総費用	541,580 円
③純収益　①－②	2,214,623 円
④建物等に帰属する純収益	2,024,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,673 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 700 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,693,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松本 -15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松本市波田字金折５４９１番１７	1004000274644-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考