令和6年1月12日　提出 松本 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -10 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　大日方　一成   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市梓川梓２８７０番 ②地積 　(㎡) 892   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 松本市景観計画 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道沿いの住宅地域 南東7.5m県道、北東側道 水道、下水 波田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅が多い既成集落地域 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 波田駅北方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、画地規模が大きい農家住宅が多く、地縁的選好性が強く働く地域であり、行政的条件が厳しいため 、需要は多くはなく、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松本市郊外の住宅地域全般であるが、価格水準的に強い代替競争関係が認められるのは市街化調整区域 の住宅地域である。市街化区域と比較した場合の割安感から、一般住宅の建設を企図する者も需要者として想定は可能 であるが、行政的条件が厳しいため、中心的な需要者の属性は現居住者の親族など地縁的選好性を有する者と考えられ る。画地規模が様々であることから、市場での需要の中心となる価格帯は不明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅がほとんどを占める既成集落地域であり、行政的条件から賃貸共同住宅等の建築を想定すること ができないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域において現実に生起した取引事例に基づき試算し たもので、実証的で規範性が高い。また、近隣地域は、居住の快適性等が重視される住宅地域であり、自用目的の取引 が中心である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [141.6] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松本市では、人口は減少傾向でも、生産年齢 人口は安定しているため、利便性や居住性の 高い住宅地に対しては、引き続き旺盛な需要 が見られる。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％