令和6年1月15日　提出 松本 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松本 -9 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　林　克彦   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松本市笹部１丁目７６７番１２ ｢笹部１－４－２７－３｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 松本市景観計画 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 西5.5m市道 水道、下水 南松本 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 近郊の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 南松本駅北西方 2.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) 松本市景観計画 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境が良好で、商業施設に近接して利便性に優る住宅地域である。周辺地域の分譲住宅地は底堅い需要に支 えられて高価格の取引が見られ、地価は上昇基調を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松本市の近郊から郊外に所在する住宅地域全般であるが、強い代替競争関係を有するのはＪＲ南松本駅 から概ね３ｋｍ圏内にある笹部地区及びその周辺の住宅地域である。中心的な需要者は、松本市に居住又は通勤する一 次取得者である。近隣地域は、商業施設に近接して利便性が高いうえに環境条件も良好なため、根強い需要が見られる 。市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２百万円前後、新築戸建住宅で３５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。また、対象標準地の街路条件や画地 規模を考慮すると賃貸共同住宅等の収益物件を想定することは困難であることから、収益価格の試算は断念した。近接 する類似地域における現実の取引事例に基づいて試算した比準価格は、市場の実態を反映して規範性が高い。以上より 、比準価格を採用し、前年価格との変動率も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　松本 -14                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松本市の人口・世帯数ともにほぼ横ばいで推 移している。高齢化率は県平均より低い。需 給は市街地及び近郊で比較的堅調である。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +0.5 ％