別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
長野 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-24 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.
鑑定評価額 79,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字栗田字源田窪２１３８番
 ②地積
　(㎡)		 520  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層の商業ビル等
が建ち並ぶ駅東口の
商業地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 長野

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長野駅南側に広がる土地区画
整理事業地内の駅に近い商業
地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 長野駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 長野駅東口への接近性が良好なことから、店舗事務所ビル、マンション、ホテルがみられるが、近年はマンショ
ン、ホテルの建設が優位な状況にあり、今後さらに熟成してゆくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野駅周辺の商業地域である。需要者はマンション、ホテル関連の開発業者、不動産業者及び賃貸ビル経
営を行っている不動産賃貸事業者が想定される。近隣地域及び周辺地域は高層の店舗事務所ビル、マンション、ホテル
が混在しているが、繁華性が低く店舗事務所需要はやや弱い。周辺では駐車場が散在するが、徐々にマンション等住居
系用途への転換が予測される。商業地域では画地規模がまちまちであり、中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は長野市中心市街地の取引事例を採用し市場価値を反映し、説得力のある価格である。投資用収益物件につい
ては、投資家の期待する利回り、想定建物、賃料水準についても個別性があり、投資採算価格については幅を持つため
、収益価格は流動的な面がある。したがって市場価値を反映する実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[136.7]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は新型コロナ禍が収束に向かい、観
光、飲食、サービス、個人消費は回復傾向。
設備投資は堅調に推移している。


駅東口の土地区画整理事業は、令和４年に換
地処分が行われた。付近には近年開業したホ
テル、昨年開業したホテルがみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２

-36845		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
西1m、角地
商業

(100,390)
b ０１

-37148		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
c ０２

-40345		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m市道、
南西6m、西5m、
二方路
準工

(70,200)
d ０３

-43568		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m市道、
西29m、角地
準工
特別用途地区
(70,200)
e ０１

-40793		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,071  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,172 		 100
[  68.7]
148,722 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
104,655  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,016 		 100
[  71.7]
147,861 
148,000 
c (　           ) 
140,164  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
143,952 		 100
[  80.4]
179,045 
179,000 
d (　           ) 
98,896  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
96,016 		 100
[  63.7]
150,732 
151,000 
e (　           ) 
142,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,648 		 100
[  86.4]
166,259 
166,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    156,000 円／㎡]  



長野 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,659,742 
12,050,756 
34,608,986 
31,923,200 
2,685,786 		 （　0.9473）
2,544,245 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     49,887,157 円　　　　（　     95,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 200.00 ＲＣ10 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   520 ㎡     19.3 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１０階は賃貸マンション、敷地外駐車場を想定。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
75.0 
150.00 
2,182 
327,300 		 3.0  981,900 
1.0  327,300 

 2～10		 共同住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,984 
357,120 		 2.0  714,240 
2.0  714,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
88.5 
1,770.00 

3,541,380 		 7,410,060 
6,755,460 
⑨年額支払賃料      3,541,380 円　×　12ヶ月　＝　      42,496,560 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   1,770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,248,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,744,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,337,228 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,407,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,410,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,755,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,182,014 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,659,742 円　　　　（　        89,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野０６４８５
６
　　　　-4		 1,918  
(   1,812) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,081 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,984 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 長野６公８０２
５
　　　　-9		 1,905  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,005 
c 長野６公４９８
３
　　　　-6		 2,058  
(   1,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,210 
長野 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,320,000 円  　　　　    464,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,674,456 円  　　　       46,744,560　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      184,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,944,000 円  　　　　    464,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       464,000 円  　　　　    464,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       464,000 円  　　　　    464,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,050,756 円　（　　　　　　        23,175 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 464,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0679 ×  40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,923,200 円  
（　　　　　        61,391 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,659,742 円      
②総費用 12,050,756 円      
③純収益　①－② 34,608,986 円      
④建物等に帰属する純収益 31,923,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,685,786 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,544,245 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,893 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,887,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字栗田字源田窪２１３８番
 1000000391468-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長野 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-24 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.
鑑定評価額 79,600,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字栗田字源田窪２１３８番
 ②地積
　(㎡)		 520  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層の商業ビル等
が建ち並ぶ駅東口の
商業地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 長野

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層の店舗付共同住宅等が建
ち並ぶ長野駅東口に近い商業
地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 長野駅南東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ長野駅東口に近い商業地域である。浸水想定区域にあるが価格への影響はな
い。マンション用地の需要は強く、販売価格も高額化しており、地価は強含みと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長野駅周辺の商業地域である。需要者の中心はマンション分譲を行うディベロッパーや共同住宅の賃貸
事業を拡大しようとする地場の不動産業者又は法人である。マンション需要は、ファミリータイプを中心にコンパクト
タイプも堅調で単身者用の賃貸需要も安定している。特に長野駅に近い当該地域の人気は高いことから、今後も堅調な
需要が見込めるものと考えられる。需要の中心価格帯は取引規模がばらばらで不明である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地域の取引事例に基づき、補修正も適正であり市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は最有
効使用の店舗兼共同住宅を想定したが建築費増嵩と低賃料のため比準価格に比し低位に求められた。店舗付共同住宅で
は収益性はそれほど重視されず、市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。よって、市場性を反映した
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[134.8]		 [100.0]
100		 153,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍が収まり、ホテル・観光業は需要が
回復している。令和４年長野駅平均乗車人員
及び駅東口の歩行者通行量は大幅に増加した
。

令和４年駅東口土地区画整理事業が換地処分
。２０２３年隣接するホテルが開業。洪水浸
水想定区域内にあるが水害リスクは標準価格
に反映している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１

-40307		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東26m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b ０８

-40260		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東28m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ０２

-41791		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m市道、
中間画地
商業

(90,366)
d ０１

-40793		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,269 		 100
[ 115.7]
153,214 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
151,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,535 		 100
[  96.5]
162,212 
162,000 
c (　           ) 
130,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
131,348 		 100
[  81.0]
162,158 
162,000 
d (　           ) 
142,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,648 		 100
[  90.3]
159,079 
159,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



長野 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  区画整理事業が行われた市街地で、再調達原価の把握が困難なので原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,812,387 
12,168,923 
34,643,464 
31,992,000 
2,651,464 		 （　0.9473）
2,511,732 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     49,249,647 円　　　　（　     94,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 200.00 Ｓ10 2,072.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   520 ㎡     19.3 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～１０階各階１Ｋ３０㎡６戸想定、店舗駐車場４台付、地域の標準階層考慮 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 類似建物の共用割合を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
76.5 
153.00 
2,152 
329,256 		 3.0  987,768 
2.0  658,512 
一括
 2～10		 居宅
1,872.00 
86.7 
1,623.02 
1,956 
3,174,627 		 2.0  6,349,254 
2.0  6,349,254 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,072.00 
85.7 
1,776.02 

3,503,883 		 7,337,022 
7,007,766 
⑨年額支払賃料      3,503,883 円　×　12ヶ月　＝　      42,046,596 円 
⑩a共益費（管理費）             223 円／㎡　×　   1,776.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,752,630 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,799,226 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,387,961 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,371,265 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,337,022 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,702 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,007,766 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,371,420 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,812,387 円　　　　（　        90,024 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公４９８
３
　　　　-6		 2,058  
(   1,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,280 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,028 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,956 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 長野０６４８５
６
　　　　-3		 1,719  
(   1,624) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,910 
c 長野０６４８５
６
　　　　-1		 1,510  
(   1,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,541 
長野 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,325,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,775,923 円  　　　       47,759,226　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,952,500 円  　　　　    465,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,168,923 円　（　　　　　　        23,402 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 465,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　   2,072.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0679 ×  40 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,992,000 円  
（　　　　　        61,523 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,812,387 円      
②総費用 12,168,923 円      
③純収益　①－② 34,643,464 円      
④建物等に帰属する純収益 31,992,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,651,464 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,511,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,830 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,249,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字栗田字源田窪２１３８番
 1000000391468-0000
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備考