別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
長野 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-23 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.
鑑定評価額 6,910,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外
 ②地積
　(㎡)		 180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模の小売店舗、
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北5.5m市道 水道、ガス、下水 豊野

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 豊野駅前に所在する古くから
の商店街		 街

路		 ５．５ｍ　市道 交通

施設		 豊野駅北東方

230m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は、豊野駅前の商店街である。その商況は周辺の複合商業施設の影響から低迷しており、閉鎖店舗も多く
見られる。その地域要因に特段の変動は認められず、地価の下落傾向も、なお継続すると予測せざるを得ない。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長野市及び周辺市町村の商業地域及び住商混在地域である。典型的需要者は、小規模な小売・サービス
業等の事業者である。当該地域における商店街の市場規模は小さく、郊外大規模店舗への顧客流出が続き、商況は厳し
い。今後、事業用地としての需要のみならず、住宅地としての需要も想定せざるを得ない。なお、事業用地に係る需要
と供給並びに市場参加者のいずれもが限定的と思料され、その価格水準についても把握の困難な状況が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、古くからの豊野駅前商店街にあって小規模ではあるが、なお事業用地としての需要となる。比準価格は現
実の取引事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は標準的な事業用
ビルによって賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信
頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小布施 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,300 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[133.1]		 [100.0]
100		 38,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇・円安等により、景気はやや足踏み
の状況にある。堅調な企業収益等を背景に、
緩やかな回復が期待されている。


長野市による移住補助や事業支援等もあって
、令和元年東日本台風災害から、豊野町の地
域復興・生活再編の動きは着実に進行してい
る。

特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.5
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６

-40259		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２６

-40246		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西15m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２６

-40672		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２

-33219		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
北2.9m、角地
１低専

(60,80)
e １３

-39360		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,533  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
54,226 		 100
[ 105.0]
51,644 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,600 
b (　           ) 
30,303  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
29,303 		 100
[ 104.9]
27,934 
27,900 
c (　           ) 
34,947  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
36,383 		 100
[  95.1]
38,258 
38,300 
d (　           ) 
41,909  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
40,217 		 100
[  94.1]
42,739 
42,700 
e (　           ) 
30,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  92.1]
36,745 		 100
[ 107.8]
34,086 
34,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,900 円／㎡]  



長野 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため、土地の再調達原価について把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,264,151 
707,400 
2,556,751 
2,371,880 
184,871 		 （　0.9700）
179,325 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,448,558 円　　　　（　     19,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   180 ㎡      9.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準階層・敷地の利用状況を考慮し、１棟貸の店舗・屋外駐車場の建物を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,460 
146,000 		 2.0  292,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

292,000 		 584,000 
0 
⑨年額支払賃料        292,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,504,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,504,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       245,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,258,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           584,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,431 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,264,151 円　　　　（　        18,134 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公８０９
１
　　　　-14		 1,508  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,541 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,462 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,460 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 須坂６公６９２
２
　　　　-7		 1,190  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,352 
c 長野６公６９２
２
　　　　-13		 1,458  
(   1,426) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,507 
長野 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 150,500 円  　　　　     30,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 175,200 円  　　　        3,504,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       65,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,800 円  　　　　     30,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,100 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,100 円  　　　　     30,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　－
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         707,400 円　（　　　　　　         3,930 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9700    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,371,880 円  
（　　　　　        13,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,264,151 円      
②総費用 707,400 円      
③純収益　①－② 2,556,751 円      
④建物等に帰属する純収益 2,371,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 184,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 179,325 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          996 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,448,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４
 1000000596656-0000
2 　長野市豊野町豊野字上神代１３３３番２２
 1000000596664-0000
3 　長野市豊野町豊野字上神代１３３９番１２
 1000000596736-0000
4 　長野市豊野町豊野字上神代１３３９番１３
 1000000596737-0000
5 　長野市豊野町豊野字中尾１３３３番４４
 1000001178719-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長野 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-23 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　奥村　淳   TEL.
鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外
 ②地積
　(㎡)		 180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模の小売店舗、
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北5.5m市道 水道、ガス、下水 豊野

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 豊野駅北東方

230m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 豊野駅前の古くからの商店街。専門店が多いため集客力は元々弱く繁華性は低い。台風被害やコロナ禍による顧
客減少の影響は和らいだものの、需要は停滞したままで当面は地価下落と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野市内でも中心部より遠隔の近隣商業地域あるいは郊外路線商業地域。需要者は地元中小企業、個人事
業者等である。市内商業地は総じて借地形態が多く店舗や業種の入れ替わりも激しいため商況が即座に地価には反映し
にくい。したがって、店舗併用住宅地以外は所有権に関わる一般的な需要はあまり期待できない。新規投資としては小
規模店舗兼住宅地等の需要が中心と思われるが、取引が散発的であるため需要の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法は長野市及び中野市の商業地の事例を採用し実証的である。豊野地区では１事例のみであったが類似事
例も含み精度面で信頼できる。収益価格は賃貸市場の実態や法令規制を重視し検討した結果、想定建物の大きさの限界
や空室が殆ど生じないレベルの賃料設定等の理由から相対的に低位に試算された。よって取引の実態に重きを置き、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小布施 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,300 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[133.3]		 [100.0]
100		 38,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊野町を中心に景気後退が続いている。台風
被害やコロナ禍により一層顧客減少し回復は
遅い。人口減少とともに不動産市況は停滞が
続く。

駅前商店街であるが元々店舗密度は低く、台
風被害（駅南地域）やコロナ禍でも閉店等は
少なかった。国道１８号沿いの大型店舗群が
再開。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６

-39921		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東5m市道、
西4m、二方路
近商

(90,300)
b １２３０８
２０２１１
-41138		 中野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m県道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
c １２３０７
２０２１１
-39537		 中野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m県道、
西4m、角地
（都） １住居

(70,200)
d １２３０８
２０２１１
-41163		 中野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,364  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,495 		 100
[ 100.0]
40,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,500 
b (　           ) 
35,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,860 		 100
[  98.9]
35,248 
35,200 
c (　           ) 
40,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
40,039 		 100
[  99.9]
40,079 
40,100 
d (　           ) 
36,724  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,651 		 100
[  94.9]
38,621 
38,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,500 円／㎡]  



長野 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の商業地で原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,128,298 
657,148 
2,471,150 
2,277,320 
193,830 		 （　0.9700）
188,015 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,615,673 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   180 ㎡      9.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗の一棟貸し、屋外駐車場は来客用、地域の標準的階層、賃貸需給動向等を考慮 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗
90.00 
100.0 
90.00 
1,556 
140,040 		 1.0  140,040 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

280,080 		 280,080 
0 
⑨年額支払賃料        280,080 円　×　12ヶ月　＝　       3,360,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,360,960 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       235,267 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,125,693 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           280,080 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,605 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,128,298 円　　　　（　        17,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公０４３
１１
　　　　-2		 1,568  
(   1,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,569 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,557 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,556 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野０６４８５
６
　　　　-10		 1,621  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,573 
c 長野６公８０９
１
　　　　-14		 1,508  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,524 
長野 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,500 円  　　　　     28,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 168,048 円  　　　        3,360,960　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,600 円  　　　　     28,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         657,148 円　（　　　　　　         3,651 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9700    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,277,320 円  
（　　　　　        12,652 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,128,298 円      
②総費用 657,148 円      
③純収益　①－② 2,471,150 円      
④建物等に帰属する純収益 2,277,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 193,830 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 188,015 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,045 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,615,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４
 1000000596656-0000
2 　長野市豊野町豊野字上神代１３３３番２２
 1000000596664-0000
3 　長野市豊野町豊野字上神代１３３９番１２
 1000000596736-0000
4 　長野市豊野町豊野字上神代１３３９番１３
 1000000596737-0000
5 　長野市豊野町豊野字中尾１３３３番４４
 1000001178719-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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