別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
長野 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-19 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.
鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市東鶴賀町４９番２
 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:2		 事務所

Ｓ3		 中層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 北西10.7m市道 水道、ガス、下水 権堂

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地に程近い、いわゆ
る北長野通り沿いの商業地域		 街

路		 １０．７ｍ　市道 交通

施設		 権堂駅東方

750m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は、長野市中心部周辺の店舗・事務所等から形成される商業地域である。商業施設の集積性は必ずしも高
くないが、背後の住宅地の需給が安定していることから、事業用地への需要もまた底堅いと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長野市中心部の商業地域全域に及び、市街地の主要幹線道路沿線において代替競争関係が働いている。
典型的需要者は、サービス業等を生業とする地元事業者が中心となる。長野市の商業地域においては、飲食・宿泊業等
の回復は顕著であるが、原材料価格の高騰・高値止まりもあって、設備投資について、やや慎重な判断も広がっている
。なお、商業地の土地取引件数は絶対数が少なく、その価格水準について、把握の困難な状況が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、長野市中心部周辺の商業地域にあって、商業の利便性・視認性にも優れた事業用地である。比準価格は、
現実の取引事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は、標準的な事
業用ビルによって賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対
的信頼性等を考慮し、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇・円安等により、景気はやや足踏み
の状況にある。堅調な企業収益等を背景に、
緩やかな回復が期待されている。


特段の変動は認められない。当面、テナント
の入替や老朽化建物の建替等の可能性はある
ものの、商業地としての利用が継続するもの
と思料される。

特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２

-41715		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.8m市道
、中間画地
近商

(90,288)
b ０４

-40268		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ０６

-37208		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ０２

-35911		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.2m市道、
南3.6m、角地
商業

(90,312)
e ０２

-41962		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6.1m市道、
西8m、角地
商業

(100,366)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,056  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
64,784 		 100
[  95.0]
68,194 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,200 
b (　           ) 
58,397  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
68,702 		 100
[  98.0]
70,104 
70,100 
c (　           ) 
78,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
80,147 		 100
[  91.0]
88,074 
88,100 
d (　           ) 
100,281  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
104,169 		 100
[ 101.0]
103,138 
103,000 
e (　           ) 
57,307  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
55,506 		 100
[ 104.0]
53,371 
53,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,500 円／㎡]  



長野 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため、土地の再調達原価について把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,509,559 
2,508,363 
7,001,196 
6,198,750 
802,446 		 （　0.9465）
759,515 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     14,606,058 円　　　　（　     44,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   327 ㎡     13.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  10.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の平均階層・敷地の利用状況を考慮し、１階２階店舗・３階事務所・各フロア貸テナントビル。屋外駐車場を想定。 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 標準的な事業用建物の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
75.0 
120.00 
2,250 
270,000 		 3.0  810,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
160.00 
83.0 
132.80 
1,958 
260,022 		 3.0  780,066 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
160.00 
83.0 
132.80 
1,762 
233,994 		 3.0  701,982 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
80.3 
385.60 

764,016 		 2,292,048 
0 
⑨年額支払賃料        764,016 円　×　12ヶ月　＝　       9,168,192 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     385.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         925,440 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,093,632 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       605,618 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,488,014 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,292,048 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,545 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,509,559 円　　　　（　        29,081 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公６９２
２
　　　　-11		 3,188  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野６公４９８
３
　　　　-27		 1,817  
(   1,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[108.0]		 100
[ 80.0]
2,311 
c 長野６公０９０
９８
　　　　-6		 1,518  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,566 
長野 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 427,500 円  　　　　     85,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,009,363 円  　　　       10,093,632　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      173,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      726,700 円  　　　　     85,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,500 円  　　　　     85,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,500 円  　　　　     85,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　－
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,508,363 円　（　　　　　　         7,671 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,198,750 円  
（　　　　　        18,956 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,509,559 円      
②総費用 2,508,363 円      
③純収益　①－② 7,001,196 円      
④建物等に帰属する純収益 6,198,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 802,446 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 759,515 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,323 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,606,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市東鶴賀町４９番２
 1000000157505-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長野 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-19 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　奥村　淳   TEL.
鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市東鶴賀町４９番２
 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:2		 事務所

Ｓ3		 中層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 北西10.7m市道 水道、ガス、下水 権堂

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 道路幅員は広くないが市内幹
線道路の一つで北長野方面に
連絡する		 街

路		 １０．７ｍ市道 交通

施設		 権堂駅東方

750m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 車通行量の多い幹線街路沿いの商業地域。人通りは少なく商況は低位のまま現状維持と予測する。商況は改善し
ないが地価はかなり値頃感が続いており引き続き上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野駅を中心とした商業地全域。需要者は主に小売店舗や貸ビルを業とする個人事業者もしくは中小企業
。幹線街路沿いであるが、長野駅よりやや遠く客足は向わない。車の往来が激しく駐車場確保は難しく顧客の滞留性も
悪い。商業繁華性が見込めないため業種は限定的で一般的な需要はあまり期待できない。比較的小規模画地の店舗や事
務所の需要が中心と思われるが、最近の商業地取引は散発的で需要の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法は市内路線商業地の事例を採用し実証的である。状況類似性に優れる事例も含み精度面で信頼できる。
収益価格は需給動向等賃貸市場の実態および法令規制を重視し検討した結果、想定建物の大きさの限界や空室が殆ど生
じないレベルの賃料設定等の理由から相対的に低位に試算された。よって取引の実態に重きを置き、比準価格を標準と
し、収益価格を参酌して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気浮揚の実感に乏しいが、生活必需品店舗
やマンション分譲等は好調さを維持している
。小売業は商況によって新旧の入れ替わりも
素早い。

標準地の隣接地は令和３年民間業者が長野市
より取得し、現在は新社屋建築中。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４

-40268		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ０４

-35094		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ０６

-37208		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ０１

-40876		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
２住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,397  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
68,702 		 100
[  88.0]
78,070 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,100 
b (　           ) 
71,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,999 		 100
[  94.9]
75,868 
75,900 
c (　           ) 
78,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
80,147 		 100
[  97.0]
82,626 
82,600 
d (　           ) 
68,570  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
77,027 		 100
[  93.0]
82,825 
82,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,000 円／㎡]  



長野 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の商業地で原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,870,154 
2,857,362 
7,012,792 
6,285,750 
727,042 		 （　0.9465）
688,145 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     13,233,558 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   327 ㎡     13.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  10.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階全てフロア貸し、現況建物及び地域の標準的階層、賃貸需給動向等を考慮 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 同種の店舗事務所ビルと比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
75.0 
120.00 
2,250 
270,000 		 3.0  810,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
160.00 
80.0 
128.00 
1,875 
240,000 		 3.0  720,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
78.3 
376.00 

750,000 		 2,250,000 
0 
⑨年額支払賃料        750,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　     376.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,367,136 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例、広告資料等と比較検討して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,367,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       518,357 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,848,779 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,250,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,870,154 円　　　　（　        30,184 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野０６５５２
２
　　　　-19		 2,397  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,350 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野６公４９８
３
　　　　-28		 2,430  
(   2,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,359 
c 長野６公６９２
２
　　　　-4		 1,950  
(   1,947) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,097 
長野 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 433,500 円  　　　　     86,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,368,462 円  　　　       10,367,136　×　　　　  13.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      736,900 円  　　　　     86,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,700 円  　　　　     86,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,700 円  　　　　     86,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,857,362 円　（　　　　　　         8,738 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,285,750 円  
（　　　　　        19,222 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,870,154 円      
②総費用 2,857,362 円      
③純収益　①－② 7,012,792 円      
④建物等に帰属する純収益 6,285,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 727,042 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 688,145 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,233,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市東鶴賀町４９番２
 1000000157505-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考