別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
長野 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-16 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 57,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外
 ②地積
　(㎡)		 766  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)
台形
1:1.5		 銀行

ＲＣ2		 中規模の店舗、事務
所等の混在する路線
商業地域		 南東18m国道、西側道 水道、下水 柳原

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いの路線商業地域 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 柳原駅南西方

900m		 法令

規制		 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 街路沿いに多い飲食店の中には客足が伸びない店舗も見られるものの、自動車関連やドラッグストアー等の新規
出店が見られるなど比較的堅調で、今後も安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の路線商業を中心とした商業系地域である。需要者は地元の企業、全国展開する店舗のフランチャ
イズ店等と考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響がほぼなくなり、郊外の路線商業地域にはドラッグストアー
等の小売りや自動車関連の店舗などが幹線道路沿いに新規出店している。商業系の取引が少なく、事情が見られるもの
もあるため、中心となる土地の価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業の特性を反映させ低層としたこと、及び来客用駐車場の確保を前提に建物を想定した影響もあり、収益価格は
低位に試算された。比準価格は、近隣周辺の取引は少ないため、やや広範囲から幅員の広い路線商業地域等より５事例
を採用し試算しており、実証的で信頼性が高い。そこで比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-19                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,800 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[130.3]		 [100.0]
100		 57,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行後は中心市街地の飲食
業等も回復しており、また、郊外型店舗の適
地は引き続き需要が堅調である。


特別な地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６

-37208		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b １６

-39343		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.8m県道
、北西4.3m、
角地
１住居

(70,200)
c ０４

-40268		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ０１

-42004		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e ０１

-40876		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
２住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
80,147 		 100
[ 108.2]
74,073 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,100 
b (　           ) 
63,147  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
60,083 		 100
[  97.9]
61,372 
61,400 
c (　           ) 
58,397  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
68,702 		 100
[ 120.0]
57,252 
57,300 
d (　           ) 
109,051  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,051 		 100
[ 129.8]
84,015 
84,000 
e (　           ) 
68,570  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
76,189 		 100
[ 128.8]
59,153 
59,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,000 円／㎡]  



長野 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,221,802 
916,446 
3,305,356 
2,036,700 
1,268,656 		 （　0.9453）
1,199,261 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     23,062,712 円　　　　（　     30,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 170.00 Ｓ1 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   766 ㎡     22.5 m x   36.5 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗一棟貸し、屋外駐車場あり、地域の標準的な規模、階層を考慮 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
100.0 
170.00 
2,173 
369,410 		 3.0  1,108,230 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

369,410 		 1,108,230 
0 
⑨年額支払賃料        369,410 円　×　12ヶ月　＝　       4,432,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,432,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       221,646 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,211,274 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,108,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,528 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,221,802 円　　　　（　         5,511 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公８０９
１
　　　　-14		 1,508  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,764 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,178 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,173 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野０６４８５
６
　　　　-10		 1,621  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,958 
c 長野０６５５２
２
　　　　-18		 2,610  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[ 85.0]
2,811 
長野 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,500 円  　　　　     27,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 221,646 円  　　　        4,432,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      262,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,100 円  　　　　     27,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         916,446 円　（　　　　　　         1,196 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,036,700 円  
（　　　　　         2,659 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,221,802 円      
②総費用 916,446 円      
③純収益　①－② 3,305,356 円      
④建物等に帰属する純収益 2,036,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,268,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,199,261 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,566 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,062,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字小島字八幡堰南１３６番２
 1000000391978-0000
2 　長野市大字小島字八幡堰南１３６番６
 1000000391981-0000
3 　長野市大字小島字八幡堰南１３６番７
 1000000391982-0000
4 　長野市大字小島字八幡堰南１３６番８
 1000000391983-0000
5 　長野市大字小島字八幡堰南１３７番１
 1000000391984-0000
6 　長野市大字小島字八幡堰南１３８番５
 1000000391990-0000
7 　長野市大字小島字八幡堰南１３９番５
 1000000391994-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長野 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-16 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.
鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 57,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外
 ②地積
　(㎡)		 766  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)
台形
1:1.5		 銀行

ＲＣ2		 中規模の店舗、事務
所等の混在する路線
商業地域		 南東18m国道、西側道 水道、下水 柳原

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 主要幹線道路沿いの路線商業
地域		 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 柳原駅南西方

900m		 法令

規制		 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の路線商業地域で、近年、地価は概ね安定的に推移してきており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長野市内の郊外型店舗が立地可能な幹線道路沿いの地域と判定した。需要者は、県内の法人が中心とな
るが、県外の法人等による需要も認められる。郊外の路線商業地域は借地形態が多かったが、近年は地価に割安感が出
てきたため、所有権形態の需要も存する。撤退した店舗跡にも新規入居が見られるなど、一定の店舗需要が認められる
。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では貸店舗も見られるが、賃貸経営を目的とする取引は少なく、自用目的での取引が多いため、収益価格は信頼性
が低い。これに対し、比準価格は、実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件の比準価格は規範性
の高い路線商業地に係る取引事例から求められており、信頼性が高い。したがって、市場の実態を反映している比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-19                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,800 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[129.6]		 [100.0]
100		 57,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の商業地への経済的影響は
ほぼ払拭され、商況は全般的に堅調で、一部
の商業地の需要は回復傾向にある。


郊外の路線商業地域で、周辺で店舗の入れ替
え等は見られるものの、繁華性等に特に変化
はなく、地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６

-39074		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m県道、
北4.7m、角地
準工
特別用途地区
(70,200)
b ０６

-37208		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
c ０５

-35086		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南22m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d １６

-37581		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,000 		 100
[  92.9]
58,127 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,100 
b (　           ) 
78,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
80,147 		 100
[ 118.3]
67,749 
67,700 
c (　           ) 
64,923  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,923 		 100
[ 118.8]
54,649 
54,600 
d (　           ) 
54,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,000 		 100
[  87.5]
61,714 
61,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,800 円／㎡]  



長野 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地に存し、再調達原価の把握が困難であるので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,832,367 
810,300 
3,022,067 
1,765,120 
1,256,947 		 （　0.9411）
1,182,913 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     22,748,327 円　　　　（　     29,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 150.00 ＬＳ1 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   766 ㎡     22.5 m x   36.5 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し、店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
100.0 
150.00 
2,230 
334,500 		 6.0  2,007,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

334,500 		 2,007,000 
0 
⑨年額支払賃料        334,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,014,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,014,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       200,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,813,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,007,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,067 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,832,367 円　　　　（　         5,003 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公４９８
３
　　　　-25		 2,397  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,294 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,241 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野６公６９２
２
　　　　-1		 3,036  
(   3,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,270 
c 長野６公０９０
９８
　　　　-5		 1,639  
(   1,582) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,157 
長野 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,000 円  　　　　     22,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 200,700 円  　　　        4,014,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      262,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      190,400 円  　　　　     22,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         810,300 円　（　　　　　　         1,058 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9411    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,765,120 円  
（　　　　　         2,304 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,832,367 円      
②総費用 810,300 円      
③純収益　①－② 3,022,067 円      
④建物等に帰属する純収益 1,765,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,256,947 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,182,913 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,544 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,748,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字小島字八幡堰南１３６番２
 1000000391978-0000
2 　長野市大字小島字八幡堰南１３６番６
 1000000391981-0000
3 　長野市大字小島字八幡堰南１３６番７
 1000000391982-0000
4 　長野市大字小島字八幡堰南１３６番８
 1000000391983-0000
5 　長野市大字小島字八幡堰南１３７番１
 1000000391984-0000
6 　長野市大字小島字八幡堰南１３８番５
 1000000391990-0000
7 　長野市大字小島字八幡堰南１３９番５
 1000000391994-0000
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