別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長野 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-12 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.
鑑定評価額 74,400,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外
 ②地積
　(㎡)		 468  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(100,500)
台形
1.5:1		 ホテル兼店舗

Ｓ9F1B		 高層ホテル、低層店
舗等が混在する商業
地域		 東11m市道、北側道 水道、ガス、下水 長野

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 長野駅と権堂商店街を最短で
結ぶ準幹線街路沿い		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 長野

480m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 準幹線街路沿いに高層マンション、ホテル、飲食店等建ち並ぶ商業地域。マンション需要は引き続き強い。また
、令和４年長野駅乗車人員や歩行者通行量が増加。各種要因から地価は微増傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野駅を中心とした商業地全域。需要者の中心は小売店舗や貸ビルを業とする個人事業者又は中小企業で
あるが、ホテル・マンション業者も考えられる。近隣地域は駅前から権堂アーケード街、善光寺方面への人の流れを吸
引できる地域にあり、周辺地域ではマンション計画や建設が盛んである。コロナ禍が収まるにつれ飲食店やホテル用地
の需要が回復している。最近の商業地取引は散発的で需要の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法は長野駅を中心とした市内商業地の事例を採用し実証的である。ただ商業地の事例数が少なく十分な取
捨選択ができなかった。収益価格は需給動向等賃貸市場の実態及び法令規制を重視し検討した結果、想定建物の大きさ
の限界を反映した賃料設定となったため相対的に低位に試算された。よって取引の実態に重きを置き、比準価格を標準
とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[133.4]		 [103.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和４年長野駅乗車人員数が１９％上昇。令
和４年度長野県新設マンション着工戸数は過
去１０年間で最高の戸数（６３０戸）を記録
した。

周辺でマンション建設計画が多くみられマン
ション用地の需要は強い。令和４年歩行者通
行量は錦町で減少したが南千歳大通りで上昇
した。

個別的要因に変動はなく、引き続き角地の効
用増を考量。なお準防火地域のため基準建蔽
率は１０％緩和（地域全体に共通）。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１

-40307		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東26m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b ０２

-41791		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m市道、
中間画地
商業

(90,366)
c ０１

-40793		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
d ０８

-40260		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東28m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e ０１

-42004		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,269 		 100
[ 115.5]
153,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
158,000 
b (　           ) 
130,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
131,348 		 100
[  79.3]
165,634 
171,000 
c (　           ) 
142,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,648 		 100
[  89.3]
160,860 
166,000 
d (　           ) 
151,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,535 		 100
[  94.7]
165,296 
170,000 
e (　           ) 
109,051  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,051 		 100
[  78.2]
139,451 
144,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



長野 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の商業地で原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,938,976 
12,264,381 
30,674,595 
27,985,000 
2,689,595 		 （　0.9729）
2,616,707 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     50,321,288 円　　　　（　    108,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 Ｓ8 1,840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   500 ％   500 ％   468 ㎡     26.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し、１・２階店舗、３～８階事務所、屋外駐車場を想定（駐車場条例を考慮） ⑦有効率　  78.5 ％
の理由		 同種の店舗事務所ビルと比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
70.0 
161.00 
3,025 
487,025 		 10.0  4,870,250 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
230.00 
78.0 
179.40 
2,420 
434,148 		 10.0  4,341,480 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
230.00 
80.0 
184.00 
2,118 
389,712 		 6.0  2,338,272 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,840.00 
78.5 
1,444.40 

3,259,445 		 23,241,362 
0 
⑨年額支払賃料      3,259,445 円　×　12ヶ月　＝　      39,113,340 円 
⑩a共益費（管理費）             310 円／㎡　×　   1,444.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,373,168 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,486,508 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,248,325 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,718,183 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,241,362 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,793 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,938,976 円　　　　（　        91,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公６９２
２
　　　　-12		 2,048  
(   2,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,047 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,118 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 長野６公６９２
２
　　　　-10		 2,017  
(   1,979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,132 
c 長野０６５５２
２
　　　　-18		 2,610  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,440 
長野 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,930,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,395,981 円  　　　       44,966,508　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      885,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,281,000 円  　　　　    386,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       386,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       386,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,264,381 円　（　　　　　　        26,206 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 386,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,840.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,985,000 円  
（　　　　　        59,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,938,976 円      
②総費用 12,264,381 円      
③純収益　①－② 30,674,595 円      
④建物等に帰属する純収益 27,985,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,689,595 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,616,707 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,591 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,321,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     108,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字鶴賀字高畑８７５番３
 1000000211460-0000
2 　長野市大字鶴賀字下河原９６５番３
 1000000211547-0000
3 　長野市大字鶴賀字下河原９６５番４
 1000000211548-0000
4 　長野市大字鶴賀字下河原９６５番６
 1000000211550-0000
5 　長野市大字鶴賀字高畑８７５番４
 1000000211461-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長野 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-12 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　橋本　毅一郎   TEL.
鑑定評価額 74,900,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外
 ②地積
　(㎡)		 468  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(100,500)
台形
1.5:1		 ホテル兼店舗

Ｓ9F1B		 高層ホテル、低層店
舗等が混在する商業
地域		 東11m市道、北側道 水道、ガス、下水 長野

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 長野駅北方

480m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の長野駅近くに位置する商業地域で、周辺ではマンション、ビジネスホテルなどの新たな投資も見ら
れるようになっており、地価はやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野市中心市街地及びその周辺部の商業地域。需要者の中心は店舗、事務所を必要とする県内外の個人、
法人事業者である。新型コロナウイルス感染症の５類移行後は、人流も改善し、飲食店の売上も回復しつつある。さら
にマンション、ビジネスホテルなど新たな投資も見られる。取引事例が少なく、規模・価格水準も多岐にわたることか
ら、中心価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替・競争関係にある長野市の市街地内の商業地の取引事例から試算された市場の実態を反映した価格であ
る。収益価格は、想定した最有効使用の賃貸用建物の収益に着目して求めた理論的な価格であり、主たる需要者の価値
判断において重視されるものの、想定要素が多いことから精度は劣る。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[134.5]		 [103.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の５類移行後、人
流は改善し、優良立地地域のマンション開発
も活発。


長野駅前等の中心市街地では、ビジネスホテ
ルやマンション建設、再開発等の新たな投資
も見られ、ビジネス需要も徐々に回復基調に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１

-40307		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東26m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b ０２

-35911		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.2m市道、
南3.6m、角地
商業

(90,312)
c ０１

-42004		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d ０８

-40260		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東28m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,269 		 100
[ 114.4]
154,955 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
100,281  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
104,169 		 100
[  60.0]
173,615 
179,000 
c (　           ) 
109,051  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,051 		 100
[  69.8]
156,234 
161,000 
d (　           ) 
151,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,535 		 100
[  89.2]
175,488 
181,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



長野 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,577,872 
11,940,481 
30,637,391 
27,985,000 
2,652,391 		 （　0.9465）
2,510,488 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     48,278,615 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 Ｓ8 1,840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   500 ％   500 ％   468 ㎡     26.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３～８階事務所、各階部分貸し。屋外駐車場。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 地域の類似建物を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
75.0 
172.50 
2,712 
467,820 		 6.0  2,806,920 
1.0  467,820 

 2～ 2		 店舗
230.00 
80.0 
184.00 
2,190 
402,960 		 6.0  2,417,760 
1.0  402,960 

 3～ 8		 事務所
230.00 
80.0 
184.00 
2,086 
383,824 		 6.0  2,302,944 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,840.00 
79.4 
1,460.50 

3,173,724 		 19,042,344 
870,780 
⑨年額支払賃料      3,173,724 円　×　12ヶ月　＝　      38,084,688 円 
⑩a共益費（管理費）             320 円／㎡　×　   1,460.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,608,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         756,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,693,008 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         756,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,222,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,226,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,042,344 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         180,902 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          870,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         170,412 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,577,872 円　　　　（　        90,978 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野５調５１８
２
　　　　-3		 2,190  
(   2,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,212 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,096 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,086 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 長野６公８０２
５
　　　　-2		 1,999  
(   1,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,019 
c 長野６公６９２
２
　　　　-10		 2,017  
(   1,979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,058 
長野 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,930,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,333,881 円  　　　       44,449,008　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      623,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,281,000 円  　　　　    386,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       386,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       386,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,940,481 円　（　　　　　　        25,514 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 386,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   1,840.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,985,000 円  
（　　　　　        59,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,577,872 円      
②総費用 11,940,481 円      
③純収益　①－② 30,637,391 円      
④建物等に帰属する純収益 27,985,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,652,391 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,510,488 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,364 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,278,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字鶴賀字高畑８７５番３
 1000000211460-0000
2 　長野市大字鶴賀字下河原９６５番３
 1000000211547-0000
3 　長野市大字鶴賀字下河原９６５番４
 1000000211548-0000
4 　長野市大字鶴賀字下河原９６５番６
 1000000211550-0000
5 　長野市大字鶴賀字高畑８７５番４
 1000000211461-0000
6 　
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備考