別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
長野 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-10 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.
鑑定評価額 61,200,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外
 ②地積
　(㎡)		 523  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(88,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中低層の店舗、事務
所が多く見られる商
業地域		 北32m市道 水道、ガス、下水 長野

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長野駅東口土地区画整理事業
地に近い商業地域		 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 長野駅東方

800m		 法令

規制		 近商
(88,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近接する長野駅東口の土地区画整理事業により街路や環境が良好となったことから、今後も中心市街地に近い商
業地域として熟成し、地価も区画整理事業地内と同様に当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地周辺に位置する商業地域。需要者は賃貸ビル、自社ビル等の所有を目的とする県内外の事業
者が中心であるが、隣接土地を含めたマンション業者による需要も考えられる。長野駅東口土地区画整理事業によって
街路や区画が整備され、周辺地区を含めて利便性が良好となったことから、需要は安定している。取引の中心となる価
格は、取引される規模や価格帯が様々で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 長野駅に近接したオフィス需要はやや改善の兆しが見られるものの、空室率が依然高止まりしていることが賃料に反映
され、収益価格は低位に試算されたものと思われる。中心商業地周辺の取引は極めて少ない中、採用した５事例から試
算した比準価格は、市場実態を反映した価格で説得力がある。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.7]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の観光産業はコロナ禍前の水準に戻りつ
つあり、飲食業も回復傾向にある。



長野駅前でホテルが複数開業した。人件費や
光熱費の高騰で宿泊単価は上昇したが、客室
稼働率は良好のようである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８

-40260		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東28m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ０２

-40857		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西8.5m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c ０２

-41715		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4.8m市道
、中間画地
近商

(90,288)
d ０２

-41791		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m市道、
中間画地
商業

(90,366)
e ０２

-35911		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.2m市道、
南3.6m、角地
商業

(90,312)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,242  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
154,721 		 100
[ 121.2]
127,658 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
75,166  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
81,794 		 100
[  73.0]
112,047 
112,000 
c (　           ) 
61,056  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
64,784 		 100
[  60.4]
107,258 
107,000 
d (　           ) 
130,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
131,348 		 100
[  75.1]
174,897 
175,000 
e (　           ) 
100,281  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
104,169 		 100
[  77.3]
134,759 
135,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



長野 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,922,005 
5,160,700 
13,761,305 
11,455,000 
2,306,305 		 （　0.9465）
2,182,918 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     41,979,192 円　　　　（　     80,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ4 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 88 ％   200 ％   200 ％   523 ㎡     18.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所、各階部分貸し、敷地内に駐車場想定、地域の標準的な規模、階層を考慮 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
75.0 
150.00 
2,556 
383,400 		 6.0  2,300,400 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
200.00 
80.0 
160.00 
2,045 
327,200 		 6.0  1,963,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
78.8 
630.00 

1,365,000 		 8,190,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,365,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,380,000 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,024,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,404,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       991,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,844,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,190,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,805 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,922,005 円　　　　（　        36,180 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公６９２
２
　　　　-10		 2,017  
(   1,979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,022 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,055 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,045 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 長野６公４９８
３
　　　　-22		 2,508  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,031 
c 長野６公４９８
３
　　　　-21		 2,508  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[125.0]		 100
[ 97.0]
2,111 
長野 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 790,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,983,600 円  　　　       19,836,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      728,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,343,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,160,700 円　（　　　　　　         9,867 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,455,000 円  
（　　　　　        21,902 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,922,005 円      
②総費用 5,160,700 円      
③純収益　①－② 13,761,305 円      
④建物等に帰属する純収益 11,455,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,306,305 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,182,918 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,174 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,979,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２
 1000000210881-0000
2 　長野市大字鶴賀字舎利田５６６番５
 1000000210884-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長野 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-10 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.
鑑定評価額 61,200,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外
 ②地積
　(㎡)		 523  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(88,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中低層の店舗、事務
所が多く見られる商
業地域		 北32m市道 水道、ガス、下水 長野

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長野駅東口通り沿いの店舗事
務所が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ３２ｍ市道 交通

施設		 長野駅東方

800m		 法令

規制		 近商
(88,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 長野駅東口における土地区画整理事業が完了しており、今後は商業地域の熟成度が徐々に増し、地価は上昇する
と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長野市中心市街地周辺の商業地域一帯である。需要者の中心は、賃貸ビル、自社ビル等の所有を目的と
する県内外の事業経営者のほかマンションディベロッパーが考えられる。長野駅東口土地区画整理事業が進展し、街路
が整備されたほか、西方周辺の背後で住宅建設が顕在化しているなど不動産需要は安定的に推移している。取引の中心
となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格はオフィス需要の低迷、空室率の高止まり等の影響が賃料に反映して低位に試算された。一方、比準価格は主
に市中心部に近い商業地に係る事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格である。対象標準地に係る
需要者は市場性を重視しつつ収益性も考慮して取引に関する意思決定を行う。以上より、比準価格を重視し、収益価格
を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.5]		 [100.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の商業地への経済的影響は
ほぼ払拭され、商況は全般的に堅調で、一部
の商業地の需要は回復傾向にある。


長野駅東口周辺の商業地の需要は土地区画整
理事業の波及効果により強含みである。また
、同事業により接面道路が拡幅されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４

-40268		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ０４

-43651		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ０５

-35086		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南22m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ０６

-37208		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,397  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
68,702 		 100
[  62.4]
110,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
79,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,189 		 100
[  67.2]
117,841 
118,000 
c (　           ) 
64,923  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,923 		 100
[  58.2]
111,552 
112,000 
d (　           ) 
78,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
80,147 		 100
[  60.3]
132,914 
133,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



長野 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,868,834 
4,935,920 
12,932,914 
10,947,500 
1,985,414 		 （　0.9465）
1,879,194 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     36,138,346 円　　　　（　     69,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ4 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 88 ％   200 ％   200 ％   523 ㎡     18.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階の部分貸し、１階店舗、２～４階事務所、屋外駐車場を想定。用途地域は一部１住居（６０％・２００％）の指定あり。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 地域の同用途の建物状況を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
75.0 
150.00 
2,700 
405,000 		 6.0  2,430,000 
1.0  405,000 

 2～ 2		 事務所
200.00 
80.0 
160.00 
2,050 
328,000 		 3.0  984,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
200.00 
80.0 
160.00 
1,930 
308,800 		 3.0  926,400 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
200.00 
80.0 
160.00 
1,930 
308,800 		 3.0  926,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
78.8 
630.00 

1,350,600 		 5,266,800 
405,000 
⑨年額支払賃料      1,350,600 円　×　12ヶ月　＝　      16,207,200 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,890,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,097,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       933,660 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,739,540 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,266,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          405,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          79,259 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,868,834 円　　　　（　        34,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公６９２
２
　　　　-10		 2,017  
(   1,979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,058 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,930 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 長野０６４８５
６
　　　　-9		 2,280  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,810 
c 長野６公６９２
２
　　　　-4		 1,950  
(   1,947) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,950 
長野 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 755,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,867,320 円  　　　       18,673,200　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      728,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,283,500 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,935,920 円　（　　　　　　         9,438 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,947,500 円  
（　　　　　        20,932 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,868,834 円      
②総費用 4,935,920 円      
③純収益　①－② 12,932,914 円      
④建物等に帰属する純収益 10,947,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,985,414 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,879,194 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,593 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,138,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２
 1000000210881-0000
2 　長野市大字鶴賀字舎利田５６６番５
 1000000210884-0000
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備考