別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長野 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-8 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字南長野字石堂南１２８２番１６
 ②地積
　(㎡)		 794  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(100,500)

1.2:1		 事務所

ＳＲＣ7		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北22m市道、西側道 水道、ガス、下水 長野

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       790 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長野駅に近いオフィス街 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 長野駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 長野駅に近い末広町交差点から西に延びるターミナル通り沿いに、中高層の生損保や不動産会社等の事務所ビル
が建ち並ぶオフィス街である。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長野駅を中心とする長野市の中心商業地域で、中高層事務所や店舗、ホテル等が建ち並ぶ。需要者は、
投資目的の大手不動産会社や機関投資家及び自己使用目的の地場の大手企業等である。長野駅周辺のオフィス市場は、
新規の供給はほとんどないが、オフィスの縮小・撤退等により、需要も少ない状態が続いてきた。しかし、コロナ後の
経済活動が活発化する中で、人材派遣やＩＴ関連等の企業が進出するなど、新たな投資も見られるようになってきた。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、駅周辺等の商業地の事例が収集でき、補修正も適正で市場性を反映した価格である。収益価格は、標準地
に地下１階付７階建の店舗付事務所を建築し、賃貸する場合を想定して求めたもので、容積率を有効に活用しており、
当該標準地の収益性を反映した価格である。以上の各価格の性格及び周辺の開発動向等を勘案し、本件においては比準
価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[124.8]		 [103.0]
100		 169,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ後の社会経済活動が活発化する中で、
個人消費が持ち直し、観光やビジネス需要も
回復傾向で、新たな投資も増えつつある。


長野駅に近いオフィス街で、事務所需要は少
ない状況が続いているが、最近はオフィスビ
ルの取得等、新たな投資も見られるようにな
ってきた。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３

-36227		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
東5.4m、角地
商業

(90,500)
b ０１

-40307		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東26m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c ０２

-36845		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
西1m、角地
商業

(100,390)
d ０１

-37148		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
e ０８

-40260		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東28m市道、
中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,949  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
179,398 		 100
[ 106.7]
168,133 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
169,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,269 		 100
[ 107.0]
165,672 
171,000 
c (　           ) 
100,071  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,172 		 100
[  58.8]
173,762 
179,000 
d (　           ) 
104,655  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,016 		 100
[  63.3]
167,482 
173,000 
e (　           ) 
151,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,535 		 100
[  94.6]
165,470 
170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    173,000 円／㎡]  



長野 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

138,135,795 
53,454,312 
84,681,483 
78,300,000 
6,381,483 		 （　0.9465）
6,040,074 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    116,155,269 円　　　　（　    146,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 565.00 ＲＣ7F1B 4,475.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   500 ％   500 ％   794 ㎡     31.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階事務所、地下１階は駐車場・機械室等を想定 ⑦有効率　  69.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 駐車場・機械室
520.00 
 
 
 
 		    
   

 1～  		 店舗
565.00 
58.0 
327.70 
3,558 
1,165,957 		 12.0  13,991,484 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
565.00 
82.0 
463.30 
2,737 
1,268,052 		 10.0  12,680,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,475.00 
69.4 
3,107.50 

8,774,269 		 90,074,604 
0 
⑨年額支払賃料      8,774,269 円　×　12ヶ月　＝　     105,291,228 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,107.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      33,561,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       138,852,228 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     8,763,134 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 137,289,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        90,074,604 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         846,701 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     138,135,795 円　　　　（　       173,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公４９８
３
　　　　-23		 2,508  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,750 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,737 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 長野６公４９８
３
　　　　-21		 2,508  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,724 
c 長野６公４９８
３
　　　　-24		 2,610  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,812 
長野 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,480,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 33,592,012 円  　　　      146,052,228　×　　　　  23.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,124,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,098,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      53,454,312 円　（　　　　　　        67,323 円／㎡）　　（経費率　　  38.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,080,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   4,475.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 78,300,000 円  
（　　　　　        98,615 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 138,135,795 円      
②総費用 53,454,312 円      
③純収益　①－② 84,681,483 円      
④建物等に帰属する純収益 78,300,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,381,483 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,040,074 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,607 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,155,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     146,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字南長野字石堂南１２８２番１６
 1000000160460-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
長野 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-8 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字南長野字石堂南１２８２番１６
 ②地積
　(㎡)		 794  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(100,500)

1.2:1		 事務所

ＳＲＣ7		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北22m市道、西側道 水道、ガス、下水 長野

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長野駅前商業地域に近接する
高層の事務所ビルが多い商業
地域。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 長野駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 長野駅に近い金融機関関係の高層の事務所ビルが多い、中心市街地の中では優位なオフィス街である。長野駅前
再開発計画があるが、地域要因に特段の変動はなく、当面現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野市中心市街地及び周辺の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は県内外の営業法人及び不動産賃貸
事業者のほかマンション事業者も想定される。中心市街地においてはコロナ禍もありオフィス需要は弱い状況にあった
が、最近は需要の回復もみられる。長野駅前での再開発計画の動きがあり、将来的には駅前の地域環境の変化が予測さ
れる。商業地域においては画地規模は大小まちまちであり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は長野市中心市街地の取引事例を採用し市場価値を反映し、説得力のある価格である。投資用収益物件につい
ては、投資家の期待する利回り、想定建物、賃料水準についても個別性があり、投資採算価格については幅を持つため
、収益価格は流動的な面がある。したがって市場価値を反映する実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    200,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.7]		 [103.0]
100		 169,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は新型コロナ禍が収束に向かい、観
光、飲食、サービス、個人消費は回復傾向。
設備投資は堅調に推移している。


駅前商業地域に近い立地から、高層ビルの集
積度が高く、オフィス街として相対的には優
位な位置にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３

-36227		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
東5.4m、角地
商業

(90,500)
b ０１

-40307		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東26m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c ０１

-42004		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d ０２

-35911		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.2m市道、
南3.6m、角地
商業

(90,312)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,949  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
179,398 		 100
[ 100.0]
179,398 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
185,000 
b (　           ) 
169,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,269 		 100
[ 108.0]
164,138 
169,000 
c (　           ) 
109,051  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,032 		 100
[  65.9]
166,968 
172,000 
d (　           ) 
100,281  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
104,169 		 100
[  60.4]
172,465 
178,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



長野 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

127,118,450 
46,044,129 
81,074,321 
75,400,000 
5,674,321 		 （　0.9465）
5,370,745 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    103,283,558 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 620.00 ＲＣ6F1B 4,405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   500 ％   500 ％   794 ㎡     31.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗、事務所ビル、各階部分貸、地下１階に駐車場を想定。 ⑦有効率　  65.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
620.00 
57.0 
353.40 
3,545 
1,252,803 		 12.0  15,033,636 
0.0  0 

 2～  		 事務所
620.00 
82.0 
508.40 
2,918 
1,483,511 		 10.0  14,835,110 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
620.00 
82.0 
508.40 
2,727 
1,386,407 		 10.0  13,864,070 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～  		 駐車場
615.00 
 
 
 
 		    
   

計
4,405.00 
65.7 
2,895.40 

8,281,942 		 85,325,026 
0 
⑨年額支払賃料      8,281,942 円　×　12ヶ月　＝　      99,383,304 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   2,895.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,795,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       127,179,144 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     8,062,749 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 126,316,395 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        85,325,026 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         802,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     127,118,450 円　　　　（　       160,099 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公４９８
３
　　　　-23		 2,508  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,726 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,727 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 長野６公４９８
３
　　　　-21		 2,508  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]
2,580 
c 長野５調０５５
４１
　　　　-16		 2,905  
(   2,873) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,934 
長野 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,240,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 26,875,829 円  　　　      134,379,144　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,124,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,724,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,040,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,040,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      46,044,129 円　（　　　　　　        57,990 円／㎡）　　（経費率　　  36.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,040,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   4,405.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,400,000 円  
（　　　　　        94,962 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 127,118,450 円      
②総費用 46,044,129 円      
③純収益　①－② 81,074,321 円      
④建物等に帰属する純収益 75,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,674,321 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,370,745 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,283,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字南長野字石堂南１２８２番１６
 1000000160460-0000
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備考