鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
長野 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-6

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　内藤　武美

TEL.

鑑定評価額

7,700,000 円

１㎡当たりの価格

59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗Ｓ2	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南18m県道	水道、ガス、下水	篠ノ井 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

篠ノ井駅前通り商店街

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

篠ノ井駅東方

100m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの駅前商店街で専門店が多く、車社会への対応の遅れから顧客の郊外量販店への流出が続く。背後の住
宅地域の相対的地価水準が高いことや用途多様性に富むことから地価は横ばい傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野市の商業地域全般である。需要者は地元の中小企業あるいは個人事業主が中心。篠ノ井駅至近の好位
置にあり、駅利用客や駅前商店街周辺の人の流れも吸引できる環境にある。コロナ禍が収まるにつれ集客数や需要が徐
々に回復しつつある。また背後の住宅地域との相対的価格水準が縮まっており、比較的小規模画地の店舗需要が多いこ
とから総額的には値頃感が出ている。最近の商業地取引は散発的で需要の中心価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域の商業地事例を採用し、市場性を有する実証的な価格である。収益価格は需給動向等賃貸市場の実
態及び地域の性格を重視した結果、想定建物が容積率を十分充足できず土地価格に見合う賃料が得られないことから低
く求められた。近隣商業地域における市場の実態は自己利用目的の比準価格を標準とした取引が多い。よって、取引の
実態に重きを置き、比準価格を標準とし、収益価格を比較考慮して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長野市経済は持ち直しの動きに弱さがみられ
る。篠ノ井駅の乗車人員数はＲ２年以降上昇
傾向。Ｒ４年篠ノ井駅前通りの歩行者通行量
は大きく上昇。

特に地域要因に変動はない。千曲川の洪水浸
水想定区域内（浸水深３ｍ～１０ｍ未満）に
あるが水害リスクは標準価格に反映している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１ -37638	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		近商 (90,270)
b	２２ -40798	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	０２ -40630	長野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.8m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	０６ -41836	長野市		更地	（　）	不整形	南西6.5m市道、北西5.6m、南3.4m、三方路		近商 (90,200)
e	０２ -41715	長野市		建付地	（　）	不整形	南東4.8m市道、中間画地		近商 (90,288)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,321	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 77.0]	76,650	100 [ 108.0]	70,972	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,000
b	(　 ) 60,495	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,495	100 [ 91.2]	66,332		66,300
c	(　 ) 48,878	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	61,831	100 [ 103.8]	59,567		59,600
d	(　 ) 72,970	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	73,265	100 [ 109.4]	66,970		67,000
e	(　 ) 61,056	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	64,784	100 [ 108.0]	59,985		60,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,900 円／㎡]

長野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の商業地で原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,973,866	689,800	2,284,066	2,080,750	203,316	（　0.9729） 197,806	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,803,962 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	93.00	Ｓ2	186.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	129 ㎡	8.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、各階フロア貸し、駐車場はなし、地域の標準的階層考慮

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

同タイプの店舗ビルと比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	93.00	73.0	67.89	2,000	135,780	3.0	407,340
							1.0	135,780
2～ 2	店舗	93.00	78.0	72.54	1,655	120,054	3.0	360,162
							1.0	120,054
～

～

～

計		186.00	75.5	140.43		255,834		767,502
								255,834

⑨年額支払賃料	255,834 円　×　12ヶ月　＝　 3,070,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,070,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,916,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	767,502 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,834 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 50,067 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,973,866 円　　　　（　 23,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野６公８０２５　　　　-9	1,905 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	1,984	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,039 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野０６５５２２　　　　-18	2,610 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [133.0]	100 [ 80.0]	2,638
c	長野０６４８５６　　　　-9	2,280 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [135.0]	100 [ 80.0]	2,484

長野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,500 円	3,070,008　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 689,800 円　（　　　　　　 5,347 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,080,750 円（　　　　　 16,130 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,973,866 円
②総費用	689,800 円
③純収益　①－②	2,284,066 円
④建物等に帰属する純収益	2,080,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	203,316 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,803,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長野 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２	1016000315950-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
長野 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-6

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　橋本　毅一郎

TEL.

鑑定評価額

7,700,000 円

１㎡当たりの価格

59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗Ｓ2	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南18m県道	水道、ガス、下水	篠ノ井 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

低層の小規模店舗が多い、旧
来からの商業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

篠ノ井駅東方

100m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来型の駅前商業地であり、飲食店を中心に引き続き業況は厳しいが、新型コロナウイルス感染症の５類移行後
は、行楽シーズンの個人客の回復もあり、地価は横ばい傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、長野市全域の商業系地域であるが、特に犀南地区が中心となる。需要者は、地域性や画地規模の観点か
ら判断して地元の中小企業又は個人事業者が中心と思われる。篠ノ井駅前の商業地域は飲食店等が中心であり地元の顧
客中心の近隣型店舗が多い。商業系の取引が少ないため、中心となる土地の価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替・競争関係にある篠ノ井駅周辺及び犀南地区の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した価
格であり信頼性は高い。収益価格は低層利用が標準的である地域の特性を反映させて建物を想定したこともあり、低位
に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、単価と総額との関係にも留意して、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長野市の人口減少率は県平均より小さい。マ
ンション建設が行われた地域では人口が増加
。郊外型店舗は全般的に業績堅調。

新型コロナウイルス感染症の５類移行後、店
舗の売上は持ち直しつつあるものの、郊外型
店舗に比して、駅前等の小売店は回復に時間
がかかる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２ -40966	長野市		更地	（　）	不整形	南西4.5m市道、中間画地		近商 (80,270)
b	２２ -41868	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.2m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	２１ -37901	長野市		建付地	（　）	不整形	北4.5m道路、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	２１ -37821	長野市		更地	（　）	不整形	東16m県道、北3.7m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,834	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	52,322	100 [ 84.9]	61,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,600
b	(　 ) 49,979	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,979	100 [ 83.2]	60,071		60,100
c	(　 ) 38,815	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	51,328	100 [ 82.3]	62,367		62,400
d	(　 ) 69,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,800	100 [ 118.0]	59,153		59,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,000 円／㎡]

長野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,114,734	700,325	2,414,409	2,226,500	187,909	（　0.9453） 177,630	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,415,962 円　　　　（　 26,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	92.50	Ｓ2	185.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	129 ㎡	8.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階店舗のフロア貸し、敷地内駐車場なし。地域の標準的な規模、階層を考慮。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.50	80.0	74.00	1,968	145,632	3.0	436,896
							0.0	0
2～ 2	店舗	92.50	85.0	78.63	1,614	126,909	3.0	380,727
							0.0	0
～

～

～

計		185.00	82.5	152.63		272,541		817,623
								0

⑨年額支払賃料	272,541 円　×　12ヶ月　＝　 3,270,492 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,270,492 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,106,967 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	817,623 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,114,734 円　　　　（　 24,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野６公８０２５　　　　-13	2,155 ( 2,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,093	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,973 円/㎡　月額支払賃料（　 1,968 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千曲６公０９０９８　　　　-6	1,743 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,931
c	長野６公０９０９８　　　　-5	1,639 ( 1,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,896

長野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,500 円	30,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,525 円	3,270,492　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,200 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 700,325 円　（　　　　　　 5,429 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 185.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,226,500 円（　　　　　 17,260 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,114,734 円
②総費用	700,325 円
③純収益　①－②	2,414,409 円
④建物等に帰属する純収益	2,226,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	187,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	177,630 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,377 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,415,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長野 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２	1016000315950-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考