鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
長野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-5

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　隆

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	空地	中低層の店舗、事務所が混在する商業地域	南27m国道	水道、ガス、下水	長野 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

長野市役所至近の国道沿いの
商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

長野駅北東方

1.1km

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層事務所ビル、低層店舗等が建ち並ぶ市役所前の国道沿い商業地域であり、地域要因に特段の変動がないの
で今後も現行での推移が予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野市の中心市街地並びにその周辺の商業地域である。近隣地域は市役所前の幹線道路沿いに中高層事務
所ビルを中心に店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが繁華性は低い。需要者は事務所・店舗地を求める地元事業者が中心
であり、県外企業の出先需要も考えられる。近年、中心市街地でのマンション供給が増加しやや飽和感が見られるが、
依然としてマンション用地としての需要も想定される。斯かる状況から地価は下げ止まっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中心商業地及びその周辺の取引事例に基づき市場性を反映した価格が求められた。一方、収益価格は５階建
の店舗・事務所ビルの建築と賃貸を想定したが事務所の高い空室率を背景とした賃料水準並びに建築費の上昇から比準
価格に比し相当低位に留まった。以上より、市場の実態と各試算価格の特性を勘案し、実証的な比準価格を重視し、収
益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長野県経済は新型コロナの影響から持ち直し
ており、観光や飲食需要の回復により長野駅
周辺の地価は上昇に転じている。

長野駅に近い中央通り沿いでは複数の再開発
事業が動き出しているが、近隣地域周辺の地
域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ -40260	長野市		更地	（　）	ほぼ台形	東28m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	０２ -36845	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、西1m、角地		商業 (100,390)
c	０１ -42004	長野市		建付地	（　）	長方形	北22m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	０４ -35094	長野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北18m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	０６ -37208	長野市		建付地	（　）	不整形	南22m国道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,242	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	156,535	100 [ 132.4]	118,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 100,071	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,172	100 [ 91.2]	112,031		112,000
c	(　 ) 109,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,051	100 [ 105.0]	103,858		104,000
d	(　 ) 71,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,999	100 [ 69.8]	103,150		103,000
e	(　 ) 78,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	80,147	100 [ 78.6]	101,968		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

長野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,584,946	5,420,839	15,164,107	14,308,000	856,107	（　0.9453） 809,278	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	15,563,038 円　　　　（　 59,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	190.00	Ｓ5	950.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	12.5 m x 21.5 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所、各階の部分貸し

⑦有効率　 76.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	190.00	75.5	143.45	2,529	362,785	5.0	1,813,925
							1.0	362,785
2～	事務所	190.00	76.8	145.92	2,225	324,672	3.0	974,016
							1.0	324,672
3～ 5	事務所	190.00	76.8	145.92	2,023	295,196	3.0	885,588
							1.0	295,196
～

～

計		950.00	76.5	727.13		1,573,045		5,444,705
								1,573,045

⑨年額支払賃料	1,573,045 円　×　12ヶ月　＝　 18,876,540 円
⑩a共益費（管理費）	303 円／㎡　×　 727.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,643,845 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,520,385 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,291,223 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,229,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,444,705 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,573,045 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 304,604 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,584,946 円　　　　（　 77,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野６公４９８３　　　　-23	2,508 ( 2,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,437	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,063 円/㎡　月額支払賃料（　 2,023 円/㎡）　基準階 3 F B
b	長野６公６９２２　　　　-10	2,017 ( 1,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,852
c	長野６公６９２２　　　　-12	2,048 ( 2,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,900

長野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	980,000 円	196,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,152,039 円	21,520,385　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,666,000 円	196,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,420,839 円　（　　　　　　 20,533 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,308,000 円（　　　　　 54,197 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,584,946 円
②総費用	5,420,839 円
③純収益　①－②	15,164,107 円
④建物等に帰属する純収益	14,308,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	856,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	809,278 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,563,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長野 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７	1000000216296-0000
2	長野市大字鶴賀字苗間平１６１９番７	1000000216304-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
長野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-5

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　橋本　毅一郎

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	空地	中低層の店舗、事務所が混在する商業地域	南27m国道	水道、ガス、下水	長野 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市役所より近距離にある店舗
・事務所が建ち並ぶ地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

長野駅北東方

1.1km

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

長野市役所より近距離に位置するが、歩行者通行量は少なく繁華性の乏しさから収益性面での不安が拭えない。
マンション関連の動向で周辺地域の地価は安定局面に転じ、本地域にもその影響が及び地価は安定的に推移。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、当市中心市街地幹線街路沿い又はこれに準ずる立地にある商業地域である。需要者は、市内外の法人が
中心となる。本地域の事務所等の賃貸需要は低調で、地域動向も停滞気味に推移してきた。しかし、近年背後地域にて
立地条件の良好さを反映した高値取引が見られ、本地域にもその影響が及び地価は安定的となっている。中心商業地域
の幹線道路沿い地域に取引事例は稀少で、取引面積にもばらつきがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線街路沿いの商業地域の事例は稀少であるが、立地あるいは街路条件等から代替関係が認められる地域にある事例よ
り試算が行われ、比準価格には、一定の実証性を認めることができる。収益価格は、建物の現実的な想定に基づく本地
域における収益性を反映した試算価格である。よって、評価額の決定にあたっては、市場参加者の属性にも注意を払い
比準価格を中心に、収益価格を関連付け、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の５類移行後、人
流は改善し、優良立地地域のマンション開発
も活発で、地価は安定的に推移。

賃貸市場の回復に時間はかかるが、堅調な取
引価格の推移が認められる背後地域地価との
関連で、地価は安定的局面。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１ -40307	長野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東26m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	０１ -42004	長野市		建付地	（　）	長方形	北22m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	０４ -40268	長野市		建付地	（　）	不整形	北西12m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	０９ -42129	長野市		更地	（　）	不整形	北10m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,798	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	177,269	100 [ 159.8]	110,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 109,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,051	100 [ 92.0]	118,534		119,000
c	(　 ) 58,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	68,702	100 [ 67.0]	102,540		103,000
d	(　 ) 45,672	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	53,732	100 [ 52.0]	103,331		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

長野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,086,432	6,349,980	15,736,452	14,819,000	917,452	（　0.9453） 867,267	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,678,212 円　　　　（　 63,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	190.00	Ｓ5	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	264 ㎡	12.5 m x 21.5 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～５階は事務所。屋上に機械室。

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

店舗・事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	75.0	142.50	2,418	344,565	5.0	1,722,825
							1.0	344,565
2～ 2	店舗	190.00	80.0	152.00	2,103	319,656	5.0	1,598,280
							1.0	319,656
3～ 5	事務所	190.00	80.0	152.00	2,103	319,656	5.0	1,598,280
							1.0	319,656
～

～

計		960.00	78.2	750.50		1,623,189		8,115,945
								1,623,189

⑨年額支払賃料	1,623,189 円　×　12ヶ月　＝　 19,478,268 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 750.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,602,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,080,668 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,384,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,695,828 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,115,945 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,623,189 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 314,314 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,086,432 円　　　　（　 83,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野０６５５２２　　　　-15	2,452 ( 2,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,337	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,148 円/㎡　月額支払賃料（　 2,103 円/㎡）　基準階 2 F B
b	長野０６５５２２　　　　-17	1,940 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,980
c	長野５調５１８２　　　　-3	2,190 ( 2,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,127

長野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,218,000 円	203,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,769,680 円	23,080,668　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,725,500 円	203,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	203,000 円	203,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	203,000 円	203,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,349,980 円　（　　　　　　 24,053 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	203,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,819,000 円（　　　　　 56,133 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,086,432 円
②総費用	6,349,980 円
③純収益　①－②	15,736,452 円
④建物等に帰属する純収益	14,819,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	917,452 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	867,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,285 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,678,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長野 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７	1000000216296-0000
2	長野市大字鶴賀字苗間平１６１９番７	1000000216304-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考