別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
長野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.
鑑定評価額 34,900,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市稲田１丁目２８番５０外
｢稲田１－２８－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 511  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 低層の店舗、営業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北22m市道、西側道 水道、ガス、下水 信濃吉田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長野市街地北部に位置する路
線商業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 信濃吉田駅北方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 長野市街地北部に位置する路線商業地域で、スーパー、ホームセンター等の量販店等が建ち並ぶ商業集積度の良
好な地域で、北部幹線が東方の古里地区に延伸したことにより、利便性が向上し熟成して行くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野市の犀川以北の路線商業地域が中心である。需要者は沿道型店舗、事務所を展開する県内外の事業者
及び不動産賃貸事業者が想定される。長野市街地の北部の中でも優位な路線商業地域で、スーパー、ホームセンター等
の沿道型店舗の集積度は良好であり、２０２１年に路線が東方へ延伸したことにより、商業地として利便性が向上した
。路線商業地域であり画地規模まちまちであり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は類似性の十分認められる幹線道路沿いの事例を中心に採用
し、市場価値を反映した説得力のある価格である。路線商業地域においては業種により建物の規模、構造等に多様性が
あり、建物の想定の仕方により価格に幅が生じるため、収益価格の精度はやや低い。したがって、代表標準地との検討
を踏まえ、信頼度の高い比準価格を重視し収益価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-19                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,800 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[110.4]		 [100.0]
100		 67,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は新型コロナ禍が収束に向かい、観
光、飲食、サービス、個人消費は回復傾向。
設備投資は堅調に推移している。


２０２１年２月に都市計画道路北部幹線は、
東方のしなの鉄道をくぐるアンダーパス道路
が造られ、古里地区まで延伸し、利便性が向
上した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２

-39671		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西23m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
b ０４

-35094		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ０４

-40268		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ０４

-43651		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ０１

-40876		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
２住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,115  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,115 		 100
[  93.0]
67,866 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,900 
b (　           ) 
71,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,999 		 100
[ 106.0]
67,924 
67,900 
c (　           ) 
58,397  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
68,702 		 100
[  98.9]
69,466 
69,500 
d (　           ) 
79,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,189 		 100
[ 104.6]
75,707 
75,700 
e (　           ) 
68,570  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
76,189 		 100
[ 107.0]
71,205 
71,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,400 円／㎡]  



長野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,800,528 
1,957,533 
5,842,995 
4,810,700 
1,032,295 		 （　0.9722）
1,003,597 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     19,299,942 円　　　　（　     37,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   511 ㎡     22.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸、１階店舗、２階事務所、敷地内駐車場を想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
200.00 
88.0 
176.00 
1,965 
345,840 		 3.0  1,037,520 
0.0  0 

 2～  		 事務所
200.00 
90.0 
180.00 
1,670 
300,600 		 3.0  901,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
89.0 
356.00 

646,440 		 1,939,320 
0 
⑨年額支払賃料        646,440 円　×　12ヶ月　＝　       7,757,280 円 
⑩a共益費（管理費）              80 円／㎡　×　     356.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         341,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,099,040 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       496,742 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,782,298 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,939,320 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,800,528 円　　　　（　        15,265 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野０６４８５
６
　　　　-8		 1,676  
(   1,644) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
1,960 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,965 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野６公６９２
２
　　　　-7		 1,834  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,038 
c 長野６公６９２
２
　　　　-4		 1,950  
(   1,947) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,912 
長野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 395,400 円  　　　　     65,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 579,533 円  　　　        8,279,040　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      290,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      560,100 円  　　　　     65,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,957,533 円　（　　　　　　         3,831 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0730     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,810,700 円  
（　　　　　         9,414 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,800,528 円      
②総費用 1,957,533 円      
③純収益　①－② 5,842,995 円      
④建物等に帰属する純収益 4,810,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,032,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,003,597 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,964 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,299,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市稲田一丁目２８番５０
 1000000173824-0000
2 　長野市稲田一丁目２８番８３
 1000000173857-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
長野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.
鑑定評価額 34,900,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市稲田１丁目２８番５０外
｢稲田１－２８－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 511  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 低層の店舗、営業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北22m市道、西側道 水道、ガス、下水 信濃吉田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 いわゆる北部幹線沿いの郊外
路線商業地域		 街

路		 ２２ｍ　市道 交通

施設		 信濃吉田駅北方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は、各種店舗が集積し、長野市北東部の中心的な商業地域である。北部幹線の延伸等、周辺の都市計画道
路が整備され、背後の住宅地の需給も安定していることから、事業用地への需要もまた底堅いと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長野市中心部から郊外の商業地域全域に及び、主要幹線道路沿線において代替競争関係が働いている。
典型的需要者は、美容院・保険他サービス業等を生業とする地元事業者が中心となる。長野市の商業地域においては、
飲食・宿泊業等の回復は顕著であるが、原材料価格の高騰・高値止まりもあって、設備投資について、やや慎重な判断
も広がっている。なお、商業地の取引件数は絶対数が少なく、その価格水準について、把握困難な状況が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、長野市郊外の路線商業地域にあって、商業の利便性・視認性にも優れた事業用地である。比準価格は、現
実の取引事例に基づく実証性を有し、各取引事例を土地の事業性の観点から考察している。収益価格は、標準的な事業
用ビルによって賃貸事業に係る収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的
信頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 5-19                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,800 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[109.2]		 [100.0]
100		 68,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇・円安等により、景気はやや足踏み
の状況にある。堅調な企業収益等を背景に、
緩やかな回復が期待されている。


特段の変動は認められない。当面、テナント
の入替や老朽化建物の建替等の可能性はある
ものの、商業地としての利用が継続するもの
と思料される。

特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +11.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２

-41759		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ０６

-41885		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東6m、二方路
１低専

(60,80)
c １２

-39671		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西23m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ０５

-35086		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南22m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,058  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,759 		 100
[  89.4]
79,149 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,100 
b (　           ) 
68,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
64,688 		 100
[  91.2]
70,930 
70,900 
c (　           ) 
63,115  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,115 		 100
[  94.1]
67,072 
67,100 
d (　           ) 
64,923  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,923 		 100
[  98.0]
66,248 
66,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,700 円／㎡]  



長野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため、土地の再調達原価について把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,272,642 
1,568,078 
5,704,564 
4,743,760 
960,804 		 （　0.9700）
931,980 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     17,922,692 円　　　　（　     35,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   511 ㎡     22.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の平均階層・敷地の利用状況を考慮し、１階店舗・２階事務所・各フロア貸テナントビル。屋外駐車場を想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 標準的な事業用建物の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
80.0 
160.00 
2,157 
345,120 		 3.0  1,035,360 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
1,753 
298,010 		 3.0  894,030 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
82.5 
330.00 

643,130 		 1,929,390 
0 
⑨年額支払賃料        643,130 円　×　12ヶ月　＝　       7,717,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,717,560 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       463,054 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,254,506 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,929,390 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,136 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,272,642 円　　　　（　        14,232 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公４９８
３
　　　　-26		 3,136  
(   3,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 100
[ 85.0]
2,544 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,162 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,157 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野６公４９８
３
　　　　-25		 2,397  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,399 
c 長野６公６９２
２
　　　　-8		 1,310  
(   1,307) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 85.0]
1,589 
長野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 301,000 円  　　　　     60,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 385,878 円  　　　        7,717,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      511,700 円  　　　　     60,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,200 円  　　　　     60,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,200 円  　　　　     60,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　－
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,568,078 円　（　　　　　　         3,069 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9700    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0788     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,743,760 円  
（　　　　　         9,283 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,272,642 円      
②総費用 1,568,078 円      
③純収益　①－② 5,704,564 円      
④建物等に帰属する純収益 4,743,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 960,804 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 931,980 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,922,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市稲田一丁目２８番５０
 1000000173824-0000
2 　長野市稲田一丁目２８番８３
 1000000173857-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考