別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外
 ②地積
　(㎡)		 465  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1.2:1		 店舗兼ホテル

ＳＲＣ10F1B		 中高層の商業ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東25m市道、三方路 水道、ガス、下水 長野

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 長野駅前の最も集客力があり
、中高層の商業ビル等が建ち
並ぶ商業地域		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 長野駅北西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗付ホテル等が建ち並ぶ長野駅前の商業地域である。平成２７年３月の北陸新幹線金沢延伸に合わせて
長野駅前広場の整備等が行われたが、その後は地域要因に特段の変動がないので、当面は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    343,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野駅善光寺口を中心にその周辺に形成される商業地域で、主たる需要者は県内外の大手法人及び機関投
資家等と把握される。新型コロナ感染症の経済的影響はほぼ払拭され、飲食店の客足は回復傾向にある。インバウンド
等の宿泊客数も回復傾向にあり、宿泊施設等の収益物件の需要が増加している。周辺地域では再開発の動きも見られる
。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市中心部の事例を採用しており、市場の状況を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の収益
性を反映した理論的な価格である。対象標準地は繁華性の高い商業地であり、主たる需要者は収益性を考慮しつつ市場
性を重視して取引に関する意思決定を行う。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    353,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　長野 5-9                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    355,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の商業地への経済的影響は
ほぼ払拭され、商況は全般的に堅調で、一部
の商業地の需要は回復傾向にある。


長野駅周辺の飲食店の売上高は回復傾向にあ
り、また宿泊需要はコロナ後に大きく回復し
ており、商業地需要は回復傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１

-40793		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
b ０１

-40554		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南22m県道、
南西6m、角地
商業

(100,500)
c ０１

-40307		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東26m市道、
中間画地
商業

(100,500)
d ０３

-36227		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
東5.4m、角地
商業

(90,500)
e ０８

-40260		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東28m市道、
中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,648 		 100
[  40.8]
352,078 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
377,000 
b (　           ) 
296,242  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
281,430 		 100
[  73.5]
382,898 
410,000 
c (　           ) 
169,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,269 		 100
[  51.9]
341,559 
365,000 
d (　           ) 
180,949  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
179,398 		 100
[  50.8]
353,146 
378,000 
e (　           ) 
151,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,535 		 100
[  43.2]
362,350 
388,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



長野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

97,654,095 
33,644,682 
64,009,413 
55,245,000 
8,764,413 		 （　0.9465）
8,295,517 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    159,529,173 円　　　　（　    343,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 310.00 ＲＣ8F1B 2,790.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   465 ㎡     28.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階店舗・機械室。１～２階店舗、３～８階事務所。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとしては、標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗・機械室
310.00 
50.0 
155.00 
3,175 
492,125 		 10.0  4,921,250 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
310.00 
77.0 
238.70 
7,215 
1,722,221 		 12.0  20,666,652 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
310.00 
77.0 
238.70 
3,896 
929,975 		 10.0  9,299,750 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
310.00 
77.0 
238.70 
2,886 
688,888 		 6.0  4,133,328 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,790.00 
74.0 
2,064.60 

7,277,649 		 59,687,620 
0 
⑨年額支払賃料      7,277,649 円　×　12ヶ月　＝　      87,331,788 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   2,064.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,865,120 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       102,196,908 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,109,845 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,087,063 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        59,687,620 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         567,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      97,654,095 円　　　　（　       210,009 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野０６５５２
２
　　　　-15		 2,452  
(   2,437) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,717 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,886 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 長野０６５５２
２
　　　　-18		 2,610  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,986 
c 長野６公６９２
２
　　　　-15		 2,705  
(   2,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,997 
長野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,810,000 円  　　　　    762,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 20,439,382 円  　　　      102,196,908　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,394,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,477,000 円  　　　　    762,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       762,000 円  　　　　    762,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       762,000 円  　　　　    762,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      33,644,682 円　（　　　　　　        72,354 円／㎡）　　（経費率　　  34.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 762,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,790.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,245,000 円  
（　　　　　       118,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 97,654,095 円      
②総費用 33,644,682 円      
③純収益　①－② 64,009,413 円      
④建物等に帰属する純収益 55,245,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,764,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,295,517 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,529,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     343,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１
 1000000164850-0000
2 　長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番２
 1000000164851-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長野 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 5-2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外
 ②地積
　(㎡)		 465  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1.2:1		 店舗兼ホテル

ＳＲＣ10F1B		 中高層の商業ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東25m市道、三方路 水道、ガス、下水 長野

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 長野駅前の最も集客力のある
商業地域で、中高層の商業ビ
ル等が建ち並ぶ		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 長野駅北西方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗付ホテル等が建ち並ぶ長野駅前の商業地域である。浸水想定区域にあるが価格への影響はない。平成
２７年北陸新幹線金沢延伸に合わせて長野駅前広場整備が完成。周辺に再開発計画があり地価は強含みと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長野駅を中心とする長野市の中心商業地域である。需要者は、投資目的の大手不動産会社や機関投資家
等が中心である。近隣地域は中高層の店舗・事務所やホテル等が建ち並び繁華性が高い。駅周辺のホテルや飲食店は、
コロナ禍がほぼ収まるにつれ需要は回復傾向にある。当該地域の周辺ではマンション建設や再開発計画が浮上してきて
おり、新たな投資もみられるようになってきた。需要の中心価格帯は取引が少なく把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、駅周辺商業地の事例が収集でき、補修正も適正で市場性を反映した価格である。収益価格は高層店舗・事
務所ビルを建築し、賃貸する場合を想定して求めたもので容積率を有効に活用しており、収益性を反映した価格である
。しかし、オフィス市場が低迷している影響から収益価格にやや難がある。以上の各価格の性格及び周辺の開発動向、
投資家の将来見通し等を勘案し、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    353,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　長野 5-9                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    353,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和４年長野駅乗車人員数が１９％上昇。コ
ロナ禍はほぼ収まり、観光やホテル需要が大
幅に回復している。長野市内のマンション需
要は旺盛である。

新規の末広町再開発計画（敷地面積３４００
㎡・２８Ｆ予定）が進行している。東急百貨
店前の令和４年度歩行者通行量は４．５％の
上昇となった。

長野駅前に立地する台形状の三方路地で、建
物レイアウト上の自由度等はやや劣るが、地
方都市の最高価格地として相応の競争力を有
している。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 長野 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１

-40307		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東26m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b ０１

-40554		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南22m県道、
南西6m、角地
商業

(100,500)
c ０１

-40793		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
d ０８

-40260		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東28m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,269 		 100
[  52.5]
337,655 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
361,000 
b (　           ) 
296,242  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
281,430 		 100
[  79.2]
355,341 
380,000 
c (　           ) 
142,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,648 		 100
[  41.9]
342,835 
367,000 
d (　           ) 
151,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,535 		 100
[  46.4]
337,360 
361,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    370,000 円／㎡]  



長野 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なので適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

102,435,803 
39,026,382 
63,409,421 
55,245,000 
8,164,421 		 （　0.9465）
7,727,624 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    148,608,154 円　　　　（　    320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 310.00 Ｓ8F1B 2,790.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   465 ㎡     28.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し、１・２階店舗、３～８階事務所、地下１階店舗・機械室等を想定 ⑦有効率　  73.7 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 店舗
310.00 
50.0 
155.00 
2,905 
450,275 		 6.0  2,701,650 
0.0  0 

 1～  		 店舗
310.00 
70.0 
217.00 
7,190 
1,560,230 		 12.0  18,722,760 
0.0  0 

 2～  		 店舗
310.00 
75.0 
232.50 
4,285 
996,263 		 10.0  9,962,630 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
310.00 
78.0 
241.80 
2,870 
693,966 		 10.0  6,939,660 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,790.00 
73.7 
2,055.30 

7,170,564 		 73,025,000 
0 
⑨年額支払賃料      7,170,564 円　×　12ヶ月　＝　      86,046,768 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,055.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,197,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       108,244,008 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,494,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 101,749,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,025,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         686,435 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     102,435,803 円　　　　（　       220,292 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野５調５１８
２
　　　　-3		 2,190  
(   2,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,912 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,894 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,870 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 長野０６５５２
２
　　　　-18		 2,610  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,050 
c 長野６公６９２
２
　　　　-4		 1,950  
(   1,947) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]
2,335 
長野 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,572,000 円  　　　　    762,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 23,813,682 円  　　　      108,244,008　×　　　　  22.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,992,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,124,700 円  　　　　    762,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       762,000 円  　　　　    762,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       762,000 円  　　　　    762,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,026,382 円　（　　　　　　        83,928 円／㎡）　　（経費率　　  38.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 762,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,790.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,245,000 円  
（　　　　　       118,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 102,435,803 円      
②総費用 39,026,382 円      
③純収益　①－② 63,409,421 円      
④建物等に帰属する純収益 55,245,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,164,421 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,727,624 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,619 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    148,608,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１
 1000000164850-0000
2 　長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番２
 1000000164851-0000
3 　
4 　
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6 　
7 　
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46 　
47 　
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49 　
50 　
備考