令和6年1月12日　提出 長野 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -46 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　奥村　淳   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市松代町城東６２番 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 篠ノ井 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 篠ノ井駅南東方 7.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 松代町市街地内住宅団地で熟成しており今後も現状維持と予測する。令和元年の台風浸水被害を受けたが殆ど復 興している。人口減少や高齢化の進行度は市全体との比較で鈍化しており地価下落は緩和方向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市松代町の市街地内住宅地域。需要者は当町居住者が中心で他市域等からの転入は少ない。松代町内 でも古い方の住宅団地で戸建住宅が整然と建ち並ぶ。量販店や中学校に近く利便性は水準以上の圏域である。松代町は 住宅地需要が局所的に偏る傾向にあるが、当圏域は利便性を考慮すれば需要の程度は標準的と思われる。土地価額は６ ００～８００万円程度、新築の戸建物件は総額２２００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記の理由から収益価格は求めることができなかった。比準価格は長野市松代町の市街地内住宅地の事例を採用し比較 検討したもので、場所的同一性に優れ類似の事例も含んでいるため実証的である。取引価格自体の開差は大きいが、取 引背景の分析も行い一定の精度は確保できたと思われる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、地積と単価、総額と の関連にも留意したうえで、比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [115.6] [100.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松代町は令和元年台風１９号による一部地域 浸水被害があったが復興している。観光の町 で観光客数もコロナ禍前に戻っている様子。 松代管内のうち当松代地区の人口は５年間で 約２．５％減少、長野市全体の平均約３．２ ％減少より少ない。世帯数の増加率は市平均 とほぼ同じ。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％