別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
長野 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 -45 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８
 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い分譲住宅地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 篠ノ井

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 街路状態及び商業施設接近性
等において優れる住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 篠ノ井駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境は良好、土地利用度も高く現状まま推移するものと思われる。西方土地区画整理事業実施に伴う街路整備
、商業施設の立地により、居住利便性も良好で、需要動向にもその反映が認められ、地価は堅調に推移。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、篠ノ井地区住宅地域を中心に接近性面にて関連性が認められる犀南地区住宅地域を含み形成される。需
要者層は、当市内外の個人需要者が中心となる。本地域西方地域で土地区画整理事業が実施され、これに伴い都市計画
街路及び商業施設の整備が行われ、利便性の向上が定着した地域として、地域動向は堅調である。需要の中心となる価
格帯は、土地総額で１０００万円～１３００万円、土地建物総額で３０００万円台と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本地域は、戸建住宅が建ち並び自己使用目的の取引が多いが、アパート利用も周辺地域で行われるため、収益価格の試
算を行った。本地域の取引は、主に戸建住宅利用目的にて行われ、居住快適性が重視され、採用事例も同様な地域に求
められた。標準地の評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ
、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 -32                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,400 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[104.0]		 100
[ 98.9]		 [102.0]
100		 47,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口及び土地取引件数・建築着工件数は対前
年減少傾向であるが、当市地価は、中心市街
地を中心に安定的傾向が継続。建築費高騰の
影響が懸念材料。

地域に特に変動要因は認められない。西方土
地区画整理事業実施に伴う街路整備、商業施
設の立地により、地域の需要は安定的に推移
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２

-40966		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m市道
、中間画地
近商

(80,270)
b ２２

-39164		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.1m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
c ２２

-39377		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西17m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２２

-40785		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２２

-35242		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.1m市道、
中間画地
１住居

(60,164)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,834  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
52,322 		 100
[ 106.9]
48,945 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
49,900 
b (　           ) 
48,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
46,837 		 100
[ 100.0]
46,837 
47,800 
c (　           ) 
50,827  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
49,830 		 100
[ 109.2]
45,632 
46,500 
d (　           ) 
41,523  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
46,972 		 100
[  96.0]
48,929 
49,900 
e (　           ) 
46,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
44,601 		 100
[  92.9]
48,010 
49,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,400 円／㎡]  



長野 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域の宅地であり、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,933,260 
595,917 
2,337,343 
2,123,800 
213,543 		 （　0.9707）
207,286 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,145,720 円　　　　（　     15,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   266 ㎡     16.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫファミリータイプ４戸、平均面積４５㎡、駐車場付、地域の標準的階層、賃貸需給動向等を考慮 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住居
90.00 
100.0 
90.00 
1,273 
114,570 		 1.0  114,570 
1.0  114,570 

 2～ 2		 住居
90.00 
100.0 
90.00 
1,273 
114,570 		 1.0  114,570 
1.0  114,570 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

229,140 		 229,140 
229,140 
⑨年額支払賃料        229,140 円　×　12ヶ月　＝　       2,749,680 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         129,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,879,280 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       119,011 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,856,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           229,140 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          229,140 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          74,791 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,933,260 円　　　　（　        11,027 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野６公０４３
１１
　　　　-5		 1,544  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,544 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,273 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野６公４９８
３
　　　　-19		 1,203  
(   1,201) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,294 
c 長野６公０４３
１１
　　　　-6		 1,293  
(   1,291) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,321 
長野 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,100 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 178,517 円  　　　        2,975,280　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         595,917 円　（　　　　　　         2,240 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,123,800 円  
（　　　　　         7,984 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,933,260 円      
②総費用 595,917 円      
③純収益　①－② 2,337,343 円      
④建物等に帰属する純収益 2,123,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 213,543 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 207,286 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          779 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,145,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８
 1016000297660-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長野 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 -45 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　奥村　淳   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８
 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い分譲住宅地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 篠ノ井

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 篠ノ井駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 篠ノ井郊外で戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で熟成している。近年瀬原田地区の土地区画整理事業を中心にインフ
ラ整備が進み住環境は向上。一定の需要が継続しており地価は当面上昇と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野市篠ノ井地区の住宅地域。需要者は同地区の居住者が中心で他市域からの転入もみられる。篠ノ井地
区では瀬原田、水沢上庭等の区画整理事業が展開され、金融緩和の追い風にも乗って取引環境は活性化し、画地の小規
模化は一服し単価設定の上昇傾向が続いており既存住宅地価格への影響も無視できないレベルとなっている。８０坪程
度での土地価額は１２００～１４００万円程度、新築の戸建物件は総額２９００万円程度が需要の中心と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅中心であるが周辺にはアパートも散見される。収益還元法は実現可能な想定の下に他地域との賃料比較を行っ
たもので妥当な水準と思われるが、最近の建築費高騰の影響が大きく収益価格は相対的に低位に求められた。地域状況
から通常では自用目的の取引が中心となるため、実証的で信頼性のある比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代
表標準地との検討も踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 -32                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,400 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[104.0]		 100
[ 97.9]		 [102.0]
100		 48,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実
感はないが低金利、住宅ローン減税等により
引き続き住宅地価は上昇気配の様相を呈する
。

周辺にも建売分譲が見られ販売総額は高くな
っている。隣接の瀬原田区画整理事業区域内
の取引基調も依然強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２

-33365		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
１低専

(60,80)
b ２２

-41955		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ２２

-40894		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.2m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２２

-39164		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.1m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,446  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,446 		 100
[ 103.0]
55,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
56,900 
b (　           ) 
62,058  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
60,841 		 100
[ 102.0]
59,648 
60,800 
c (　           ) 
65,169  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
63,891 		 100
[ 107.1]
59,655 
60,800 
d (　           ) 
48,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
46,837 		 100
[ 100.0]
46,837 
47,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,400 円／㎡]  



長野 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の標準地で造成事例からの比較が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,230,190 
659,320 
2,570,870 
2,360,600 
210,270 		 （　0.9707）
204,109 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,082,180 円　　　　（　     15,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 -45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   266 ㎡     16.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫファミリータイプ４戸、平均面積約５０㎡、駐車場付、地域の標準的階層、賃貸需給動向等を考慮 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,260 
126,000 		 1.0  126,000 
1.0  126,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

252,000 		 252,000 
252,000 
⑨年額支払賃料        252,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,024,000 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         144,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例、広告資料等から比較検討し１戸当たり３０００円と査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,168,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       165,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,146,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           252,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,394 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          252,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          81,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,230,190 円　　　　（　        12,144 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野０６５５２
２
　　　　-13		 1,353  
(   1,315) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,301 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,297 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,260 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野６公０４３
１１
　　　　-5		 1,544  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,287 
c 長野６公０４３
１１
　　　　-6		 1,293  
(   1,291) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,306 
長野 -45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,700 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 198,720 円  　　　        3,312,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      271,100 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         659,320 円　（　　　　　　         2,479 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,360,600 円  
（　　　　　         8,874 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,230,190 円      
②総費用 659,320 円      
③純収益　①－② 2,570,870 円      
④建物等に帰属する純収益 2,360,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 210,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 204,109 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,082,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８
 1016000297660-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考