令和6年1月15日　提出 長野 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -44 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　橋本　毅一郎   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市上松２丁目３６２番１１４ ｢上松２－３－１６｣ ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の既成 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 善光寺下 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地勢をなす中に画地規模 の大きい住宅が多い住宅団地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 善光寺下駅北東方 950m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 古くから土地利用度の高い住宅団地を形成する地域で、現状のまま推移するものと思われる。傾斜地勢をなす画 地分割が困難な地域として、総額水準の調整が困難で、引き続き地価は下落局面にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上松地区を含む周辺住宅地域を中心に接近条件での類似性が認められる犀北地区住宅地域にて形成され る。需要者層の中心は、市内居住の個人取得者で、市外よりの需要も見込める状況にある。本地域は、住環境は良好で あるが、傾斜地勢による高低差から分割利用が困難で総額が高水準になる地域として、需要が顕在化しにくい。需要の 中心となる価格帯は、土地総額で１５００万円～１７００万円、土地建物総額で３５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は、戸建住宅利用がなされる地域で、多くの部分の街路幅員が狭く、地勢的制約からも、アパート想定は現実的 ではなく、収益価格の試算は行わなかった。閑静な住宅団地で居住快適性を重視した自己使用目的取引が多いが、立地 面での代替関係が認められる取引事例を中心に価格決定が行われた比準価格を採用することとし、代表標準地との検討 、単価と総額の関連に留意し、評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [104.0] 100 [158.1] [103.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建築 着工件数も対前年減少傾向であるが、当市地 価は中心市街地を中心に安定的傾向が継続。 地域に特に変動要因は認められない。街路状 態に難があり、傾斜地勢をなす中に分割困難 な画地が見られる住宅団地として、需要は顕 在化しにくい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％