令和6年1月15日　提出 長野 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -42 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字安茂里字小路１４３２番１外 ②地積 　(㎡) 451   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南3.3m市道 水道、下水 安茂里 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街地東方の傾斜地に位置す る街路条件の劣る既成住宅地 域。 街 路 基準方位北、３．３ ｍ市道 交通 施設 安茂里駅北東方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地への接近性は比較的良好であるが、傾斜地に位置し、街路条件の劣る既成住宅地域で、選好性はやや劣る ことから、地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安茂里地区及びその周辺地域を中心とすると判定した。需要者は、周辺市町村からの転入も見られるが、 当地区の地縁者が中心である。市中心部への接近性は比較的良好であるが、街路条件が劣り、土砂災害リスクが存する ことから、選好性がやや劣る地域である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０００～１５００万円程度、新築 建売で３０００～３５００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は街路条件が劣る傾斜地の既成住宅地域に所在し、自己使用を前提とする取引が中心であり、周辺ではアパ ート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。また、安茂里地区を中心と する取引事例から規範性の高い比準価格が求められた。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長野市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。建築費上昇から様子見も見られる中 、立地条件の劣る住宅地の需要は弱含みが続 いている。 街路条件の劣る傾斜地の住宅団地で、需要は やや弱く、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％