鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
長野 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 -38

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　奥村　淳

TEL.

鑑定評価額

6,880,000 円

１㎡当たりの価格

27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	空地	中規模一般住宅の中に空地等が多い住宅地域	南6.6m市道	水道、ガス、下水	豊野 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

令和元年台風１９号により床
上浸水被害を受けた。

街

路

基準方位北、６．６
ｍ市道

交通

施設

豊野駅南西方

550m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

上記洪水被害以降近隣地域内の戸建住宅の大半が取り壊され更地状態となっている。将来予測が難しいが、低層
住宅地域としての性格は維持していくと思われる。需要は極端に低いため当面地価下落は続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野市豊野町の市街地内住宅地域。需要者は当町居住者が中心で他市域等からの転入は少ない。特に令和
元年の台風１９号による洪水被害の大きかった地域では人口の流出が続いた。建物公費解体による更地化が進み逆に需
要も高まるかと思われたが、今のところ難色を示されるケースが多く苦戦の様子。当該圏域は特殊であり需要の程度は
極端に低い。土地価額は６００～８００万円程度、新築の戸建物件は総額２０００万円程度が需要の限界と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が中心で周辺にもアパートは少ないが、収益性の観点から理論的根拠を探るため収益還元法を再度適用した。
更地となった画地が多いが、低層住宅地域としての性格は今後も維持される前提の下での地域状況から通常では自用目
的の取引が中心となるため、洪水被害の有無等も折り込み実証的で信頼性のある比準価格を重視し、収益価格は参考に
止め、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊野町を中心に景気後退が一段と鮮明。台風
被害やコロナ禍により顧客減少。洪水被害地
域は特に人口流出が激しかったため不動産市
況は停滞が続く。

洪水被害後処理として更地化が進んだが、今
後更地の処分あるいは復帰して再建築の選択
を迫られる。外部からの問合せあるが洪水情
報に阻害される。

個別的要因に変動はなく、建物は取り壊され
更地状態のままとなっている。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６ -40246	長野市		更地	（　）	ほぼ整形	南西15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２６ -37909	長野市		更地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２６ -40832	長野市		更地	（　）	長方形	北12m市道、西4m、角地		１住居 (70,200)
d	２６ -40259	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２６ -40672	長野市		建付地	（　）	不整形	東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,303	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,303	100 [ 106.1]	27,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	28,700
b	(　 ) 18,152	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	20,088	100 [ 99.8]	20,128		20,900
c	(　 ) 26,665	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	25,319	100 [ 106.1]	23,863		24,800
d	(　 ) 55,533	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	54,226	100 [ 150.0]	36,151		37,600
e	(　 ) 34,947	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	36,383	100 [ 132.3]	27,500		28,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,400 円／㎡]

長野 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の標準地で造成事例からの比較が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,865,573	586,186	2,279,387	2,138,600	140,787	（　0.9707） 136,662	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,733,240 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	16.1 m x 15.5 m	前面道路：市道　 6.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫワンルームタイプ４戸、平均面積約４５㎡、駐車場付、地域の標準的階層、賃貸需給動向等を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,267	114,030	1.0	114,030
							1.0	114,030
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		228,060		228,060
								228,060

⑨年額支払賃料	228,060 円　×　12ヶ月　＝　 2,736,720 円
⑩a共益費（管理費）	67 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 144,720 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例、広告資料等比較検討して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,881,440 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 210,101 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,791,339 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,060 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 228,060 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 72,113 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,865,573 円　　　　（　 11,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野０６５５２２　　　　-12	1,069 ( 1,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,304 円/㎡　月額支払賃料（　 1,267 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野６公８０９１　　　　-9	1,333 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,320
c	長野６公８０９１　　　　-11	1,152 ( 1,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,324

長野 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,700 円	28,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	180,086 円	3,001,440　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,600 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 586,186 円　（　　　　　　 2,335 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,138,600 円（　　　　　 8,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,865,573 円
②総費用	586,186 円
③純収益　①－②	2,279,387 円
④建物等に帰属する純収益	2,138,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	140,787 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	136,662 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,733,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長野 -38　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５	1000000594228-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
長野 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 -38

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　内藤　武美

TEL.

鑑定評価額

6,880,000 円

１㎡当たりの価格

27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	空地	中規模一般住宅の中に空地等が多い住宅地域	南6.6m市道	水道、ガス、下水	豊野 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

豊野駅南方に位置する既成住
宅団地（豊野南団地）

街

路

基準方位北　６．６
ｍ市道

交通

施設

豊野駅南西方

550m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

令和元年１０月台風により１階天井付近まで床上浸水被害を受けた地域。近隣地域及び周辺では多くの区画が更
地化され、売地が多いものの徐々に取引や建物建設が進んでいる。当面現状維持で地価は微減傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野市豊野町のほか長野市及び中野市郊外の住宅地域である。需要者の中心は長野市内の居住者及び長野
市以北の市町村からの転入者である。令和元年１０月の東日本台風により床上浸水被害を受けて売地が増加したが、被
災地域に対する移住補助金（豊野地区５件適用）や地価下落による値頃感等もあって成約物件が増えつつある。また、
売地価格水準が高いほか更地の所に建物の建設が増えている。中心価格帯は土地が７００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅が中心の既成住宅団地であるが令和元年の東日本台風により甚大な水害被害を受けて空地が多い。
比準価格は、浸水地を含む豊野地区及び類似地域の取引事例より求め、市場価値を反映し説得力があり規範性が高い。
一方、収益価格は快適性・生活利便性等の賃料への換価反映が難しいため著しく低く求められた。よって規範性の高い
比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市人口は減少しているが豊野管内豊野地区人
口は対前年変動率が０であった。浸水被害の
大きかった赤沼地区にスーパー、ニトリ、コ
メリが出店した。

地域要因に大きな変動はない。浅川及び千曲
川の洪水浸水想定区域（浸水深１０ｍ～２０
ｍ未満）にあるが水害リスクは標準価格に反
映されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６ -40246	長野市		更地	（　）	ほぼ整形	南西15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２６ -40672	長野市		建付地	（　）	不整形	東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２６ -40832	長野市		更地	（　）	長方形	北12m市道、西4m、角地		１住居 (70,200)
d	１３ -41761	長野市		更地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,303	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,303	100 [ 111.2]	26,352	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	27,400
b	(　 ) 34,947	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	36,383	100 [ 123.8]	29,389		30,600
c	(　 ) 26,665	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	25,319	100 [ 105.0]	24,113		25,100
d	(　 ) 27,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	32,123	100 [ 122.5]	26,223		27,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,400 円／㎡]

長野 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,607,993	529,945	2,078,048	1,938,800	139,248	（　0.9707） 135,168	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,703,360 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	Ｗ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	16.1 m x 15.5 m	前面道路：市道　 6.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫファミリータイプ、平均４１㎡、全４戸、駐車場付、地域の標準階層考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	82.00	100.0	82.00	1,240	101,680	1.0	101,680
							1.0	101,680
～

～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		203,360		203,360
								203,360

⑨年額支払賃料	203,360 円　×　12ヶ月　＝　 2,440,320 円
⑩a共益費（管理費）	70 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 137,760 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,578,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 133,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,540,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	203,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,932 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 65,685 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,607,993 円　　　　（　 10,390 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野６公８０９１　　　　-9	1,333 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,276 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b	長野６公８０９１　　　　-10	1,124 ( 1,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,207
c	長野６公５１８２　　　　-10	999 ( 999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,194

長野 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,600 円	26,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	160,445 円	2,674,080　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 529,945 円　（　　　　　　 2,111 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,938,800 円（　　　　　 7,724 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,607,993 円
②総費用	529,945 円
③純収益　①－②	2,078,048 円
④建物等に帰属する純収益	1,938,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	139,248 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	135,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 539 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,703,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長野 -38　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５	1000000594228-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考