令和6年1月12日　提出 長野 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -27 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字安茂里字中道５２６番４６ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 長野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の傾斜地に開発された住 宅団地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 長野駅西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地であり今後も現状のまま推移するものと予測する。狭隘な道路が多い傾斜地であり、周辺に利 便施設がないこともあり需要者の選好度は劣り、地価は当面弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市郊外の住宅地域であり、中でも安茂里地区国道１９号以北の傾斜地の住宅地域が価格牽連性の高い 地域である。需要者は市内居住者の外、周辺市町村からの転入も見られる。市街地に比較的近いが、土砂災害警戒区域 が随所に指定されている傾斜地勢であり、更に狭隘な街路が多く利便施設から遠いこと等もあって需要者の選好度は低 い。市場の中心価格帯は土地が１，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性の高い安茂里地区国道１９号以北の取引事例に基づき求めたもので補修正は適正で市場性を反映 した価格が求められた。収益価格は地勢及び街路条件等により賃貸市場が未成熟なため試算しなかった。近隣地域は居 住の快適性を重視する戸建住宅中心の住宅地域であり、市場での取引価格を指標に価格が決定されるのが一般的である 。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [104.0] 100 [168.1] [100.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長野県経済は新型コロナの影響から持ち直し ており、長野市内住宅地の価格は利便性・快 適性が優る地域では緩やかな上昇が続いてい る。 土砂災害警戒区域が東西に迫る傾斜地勢と狭 隘な街路条件等のため、郊外部住宅地域の中 では需要者の選好度が低く、地価は下落が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％