令和6年1月15日　提出 長野 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -26 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　橋本　毅一郎   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字長野字上長野１２２１番４ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,176) 1:1.5 住宅 Ｓ3 小規模及び中規模住 宅が建ち並ぶ既成住 宅地域 南4.4m市道 水道、ガス、下水 長野 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 官公庁、大学に近い閑静な住 宅街であるが街路及び生活利 便性がやや劣る 街 路 基準方位北　４．４ ｍ市道 交通 施設 長野駅北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (70,176) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域であり当面現状維持のまま推移すると予測する。また、相応の品等があり需要者の選好度は 高いものの街路条件及び生活利便性にやや難があることから、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市市街地周辺の住宅地域である。地価が高価格帯にあることから需要者は職場への通勤利便性等を重 視する最終取得者が中心となる。三輪・若里等の競合地域に比し、街路条件や生活利便性にやや難があり、官公庁・大 学に近いものの、土砂災害警戒区域に指定されていることもあり、需要の減退が認められる。土地は１５００万円以下 、新築戸建住宅は３０００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅中心の居住の快適性を重視する住宅地域である。比準価格は価格牽連性の高い周辺地域の自己使用 目的の取引事例に基づいており、市場性を反映した説得力の高い価格が求められた。収益価格について、対象標準地は 画地規模が小さく間口も狭いので事業収支の観点からアパートを想定することが困難なため試算しなかった。よって、 実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [104.0] 100 75,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建築 着工件数も対前年減少傾向であるが、当市地 価は中心市街地を中心に安定的傾向が継続。 地域要因に変動はない。土砂災害警戒区域（ 土石流型）に指定されているが土砂災害リス クは標準価格に反映している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％