別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月13日 提出
長野 -25 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 -25 長野県 長野第1 氏名  不動産鑑定士 畔上 豊   TEL.
鑑定評価額 6,160,000 円  1㎡当たりの価格 11,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
長野市大字赤沼字西通263番1
②地積
 (㎡)
550  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1.5:1
空地

農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
北4m市道 水道、下水 豊野

1.6km
(2)



①範囲 東    30 m、西   200 m、南   100 m、北   150 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         550 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
近年千曲川の水害で床上浸水
被害を受けた住宅地域


4m市道 交通

施設
豊野駅南方

1.6km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
令和元年の台風19号により浸水被害を受け、その後再建築や修繕して居住する住宅もあるが、移転し更地化し
た宅地も多い。宅地需要が極めて少ないことから、地価は当面下落が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            11,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は市内及び隣接する須坂市、小布施町の調区内住宅地域である。令和元年に台風による水害被害を受けたこ
ともあり、需要者は地縁関係者にほぼ限定されると思われる。周辺に広がる果樹畑等を耕作する農家が多いが、被災後
の人口減少が大きく、災害リスクが潜在することもあり、不動産需要は極めて低調である。水害地域においては規範性
の有する事例は少なく中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺にアパート等の収益物件は皆無で、賃貸市場は未成熟のため、収益価格は試算しなかった。災害復旧工事関連の買
収を除き、農家集落の取引事例は少ないため、広範囲より事例を収集選択のうえ、各事例の信頼性を検討した。採用し
た事例の規範性は高く、比準の過程も適切であるため、比準価格は妥当であると判断される。よって、市場の実態を反
映している比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
長野市全体の人口は減少傾向、令和元年の水
害で被災した長沼地区の人口減少率はかなり
高い。


河川工事が行われたものの、大災害の記憶が
未だに残ることから居住地としては敬遠され
る傾向が強く、需給動向はかなり弱含みであ
る。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-7.4 %  %
3 試算価格算定内訳 長野 -25 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 17

-39046
長野市

建付


  
(           ) 
不整形 西2.5m市道、
南3m、角地




「調区」 

(70,200)
b 17

-41682
長野市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 東16m国道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c 20

-39932
長野市

建付


  
(           ) 
袋地等 北東4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d 23

-41898
長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3.5m市道
、南西3.5m、
二方路



「調区」 

(70,200)
e 24

-39311
長野市

建付


  
(           ) 
不整形 南3.8m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
18,200  
100
[ 100.0]
[  96.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

17,299 
100
[ 123.5]

14,007 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

14,000 
b (            
22,083  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

22,083 
100
[ 180.2]

12,255 

12,300 
c (            
13,612  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

16,743 
100
[ 140.0]

11,959 

12,000 
d (            
13,843  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  87.3]

15,698 
100
[ 147.0]

10,679 

10,700 
e (            
16,311  
100
[ 100.0]
[  97.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

15,952 
100
[ 147.0]

10,852 

10,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境     +30.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境     +70.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +50.0
画地     -12.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +50.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      11,200 円/㎡]  



長野 -25 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないため不採用とした。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、周辺には貸家やアパートは皆無で賃貸市場が未成熟であり
、行政的条件からも賃貸想定が困難なことから非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 長野 -25 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  長野市大字赤沼字西通263番1
1000000330122-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
長野 -25 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 -25 長野県 長野第1 氏名  不動産鑑定士 塚田 賢治   TEL.
鑑定評価額 6,220,000 円  1㎡当たりの価格 11,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
長野市大字赤沼字西通263番1
②地積
 (㎡)
550  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)




1.5:1
空地

農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
北4m市道 水道、下水 豊野

1.6km
(2)



①範囲 東    30 m、西   200 m、南   100 m、北   150 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         550 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

4m市道 交通

施設
豊野駅南方

1.6km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
農家住宅等が建ち並ぶ集落地域で、令和元年の台風19号による千曲川の決壊で床上浸水等の甚大な被害を受け
た。現在建物修繕や建て替え等が行われているが、転出する住民もおり、今後もこの傾向は続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            11,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長野市郊外及び隣接する須坂市等の農家住宅地域で、需要者は地縁等がある同地区等の市内の居住者が
中心で、市外や県外からの転入需要は少ない。当該地域は、令和元年10月の台風19号による千曲川の決壊で床上浸
水等の甚大な被害を受けた。被災後4年が経過し、新たな住宅の建設が進む一方で、転出等による人口の減少が続いて
いる。過疎化や高齢化が進み、水害リスクが顕在化する中で、地価は一段と弱含んでいる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、農家集落内の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該地域
は長野市北東部の千曲川左岸の農家住宅の周りにリンゴ等の果樹園が広がる集落地域で、原価法及び収益還元法は適用
できず、比準価格のみ試算したが、上記のとおり適切な取引事例より求めており、水害等の自然災害のリスクも考慮し
ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかに回復している。設備投資は増
加、住宅投資は弱含んでいる。雇用・所得は
持ち直しており、個人消費は緩やかに増加し
ている。

令和元年の台風19号による千曲川の堤防決
壊で甚大な浸水被害を受けた。転出等による
人口の減少が続いており、民間の土地取引は
ほとんどない。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-6.6 %  %
3 試算価格算定内訳 長野 -25 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 13

-36458
長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8m市道、
西7m、角地




「調区」 

(70,200)
b 14

-36187
長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北2.7m市道、
西2.7m、角地




「調区」 

(70,200)
c 23

-37434
長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南3.5m市道、
東2.5m、角地




「調区」 

(70,200)
d 12205
20541
-36948
上高井郡小布施町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.8m町道
、中間画地




「調区」 

(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
11,765  
100
[ 100.0]
[  96.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

11,011 
100
[ 101.9]

10,806 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

10,800 
b (            
14,378  
100
[ 100.0]
[  96.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.9]

13,956 
100
[ 118.2]

11,807 

11,800 
c (            
12,299  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

12,041 
100
[ 106.1]

11,349 

11,300 
d (            
17,484  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

17,484 
100
[ 149.9]

11,664 

11,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -4.0 街路     -10.0 交通・接近   +1.0 環境     +30.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -5.0 環境     +14.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境     +47.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      11,300 円/㎡]  



長野 -25 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域であり、再調達原価の把握が困難なので、原価法は適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
農家住宅を中心とした集落地域であり、アパート等の賃貸需要は見込めないので、収益還元法は適用しない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 長野 -25 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  長野市大字赤沼字西通263番1
1000000330122-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考