別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
長野 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 -23 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 65,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市吉田５丁目３７０番９１
｢吉田５－３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北5m市道 水道、ガス、下水 北長野

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 長野運動公園に近接する区画
整然とした住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 北長野駅南東方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 北長野駅南東部に位置する区画整然とした既成戸建住宅団地である。長野運動公園や生活利便施設が近くに位置
する良好な住環境であり、地域要因に特段の変動はなく、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野市街地近郊、東部から北東部の住宅地域で、北長野駅の南東部が中心である。需要者は長野市内の居
住者が中心で周辺市町村からの転入者もみられる。区画整然とした戸建住宅団地であり住環境、生活利便性は良好であ
る。長野市街地近郊では新規分譲住宅地の需給は安定していることから、当地域の需要も安定した状況が継続すると予
測される。土地で１２００～１６００万円、新築戸建住宅で３０００～３５００万円程度が中心価格帯と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、アパート建設目的の土地取引は少なく土地所有
者が遊休地活用等のために建設するケースであり、賃料は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格
は低位に試算された。一方比準価格は周辺地域の類似性の優位な取引事例より求め、市場価値を反映し説得力がある。
よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づき収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,500 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[104.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 64,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、新型コロナ禍が収束に向かい、
回復傾向にある。長野市街地の利便性、居住
環境の優位な住宅地の不動産需給は安定的で
ある。

利便性、居住環境の良好な熟成した既成住宅
団地であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４

-40945		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m市道、
東4.2m、角地
２中専

(70,168)
b １４

-35112		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.7m私道、
中間画地
１住居

(60,188)
c １２

-40982		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d １３

-41001		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m私道、
南5m、角地
２中専

(70,200)
e １４

-40930		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.5m県道
、西2m、
角地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
64,211 		 100
[  96.0]
66,886 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,900 
b (　           ) 
63,520  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
62,275 		 100
[  97.0]
64,201 
64,200 
c (　           ) 
69,519  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,519 		 100
[  98.0]
70,938 
70,900 
d (　           ) 
62,726  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
59,682 		 100
[  95.0]
62,823 
62,800 
e (　           ) 
67,021  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
65,707 		 100
[ 103.0]
63,793 
63,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,100 円／㎡]  



長野 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,194,793 
652,720 
2,542,073 
2,123,800 
418,273 		 （　0.9707）
406,018 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      8,120,360 円　　　　（　     33,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   240 ㎡     15.1 m x   15.9 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ小世帯タイプ、平均４５㎡、４戸、敷地内駐車場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,380 
124,200 		 1.0  124,200 
1.0  124,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

248,400 		 248,400 
248,400 
⑨年額支払賃料        248,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,980,800 円 
⑩a共益費（管理費）              70 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         151,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,132,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       163,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,112,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           248,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,360 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          248,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          80,233 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,194,793 円　　　　（　        13,312 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野０６５５２
２
　　　　-8		 1,515  
(   1,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,443 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野０６５５２
２
　　　　-6		 1,471  
(   1,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,428 
c 長野６公４９８
３
　　　　-9		 1,413  
(   1,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,399 
長野 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,100 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 229,320 円  　　　        3,276,000　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         652,720 円　（　　　　　　         2,720 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,123,800 円  
（　　　　　         8,849 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,194,793 円      
②総費用 652,720 円      
③純収益　①－② 2,542,073 円      
④建物等に帰属する純収益 2,123,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 418,273 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 406,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,692 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,120,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市吉田五丁目３７０番９１
 1000000287328-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長野 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 -23 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.
鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市吉田５丁目３７０番９１
｢吉田５－３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北5m市道 水道、ガス、下水 北長野

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 長野運動公園の北方近距離に
位置する住宅団地		 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 北長野駅南東方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、徒歩圏に運動公園、スーパーマーケット、ホームセンター等が
存し、居住環境、利便性が良好で、需要はやや強含みであり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野市の市街地近郊の住宅地域と判定した。需要者は市内のファミリー層を中心に周辺市町村からの転入
も見られる。長野運動公園まで至近で、スーパーマーケット等の各商業施設にも近く居住環境、生活利便性が良好であ
り、選好性は高い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２００万円～１８００万円、新築建売で３０００万円～
４０００万円前後と認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は市街地近郊の既成住宅団地に所在し、自己使用を前提とする取引が主体である。比準価格の適用に当たっ
ては、市街地近郊の取引事例を採用しており、規範性が優る。周辺ではアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場は未
成熟であるため、収益価格は規範性が劣る。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を参
考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,500 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[104.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 65,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長野市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向
にある。建築費上昇から様子見も見られるが
、立地条件の優る住宅地の需要は底堅い。


市街地近郊の選好性の高い既成の住宅地域で
、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６

-41885		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東6m、二方路
１低専

(60,80)
b ０６

-40883		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.2m市道、
中間画地
２住居

(60,168)
c ０６

-40983		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ０４

-42003		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
64,688 		 100
[ 102.9]
62,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,900 
b (　           ) 
66,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.2]
76,553 		 100
[ 100.9]
75,870 
75,900 
c (　           ) 
66,109  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
63,884 		 100
[ 104.0]
61,427 
61,400 
d (　           ) 
66,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,858 		 100
[ 109.1]
61,281 
61,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,300 円／㎡]  



長野 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地に存し、再調達原価の把握が困難であるので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,199,136 
659,168 
2,539,968 
2,123,800 
416,168 		 （　0.9707）
403,974 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      8,079,480 円　　　　（　     33,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   240 ㎡     15.4 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ、面積４５㎡、４戸、駐車場付。地域の平均階層・利用状況を考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,400 
126,000 		 2.0  252,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,440 
129,600 		 2.0  259,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

255,600 		 511,200 
0 
⑨年額支払賃料        255,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,067,200 円 
⑩a共益費（管理費）              70 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         151,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,218,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       168,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,194,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           511,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,856 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,199,136 円　　　　（　        13,330 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野０６５５２
２
　　　　-8		 1,515  
(   1,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,500 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,440 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 長野６公５１８
２
　　　　-5		 1,513  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,469 
c 長野０６５５２
２
　　　　-3		 1,418  
(   1,379) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,350 
長野 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,100 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 235,368 円  　　　        3,362,400　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         659,168 円　（　　　　　　         2,747 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,123,800 円  
（　　　　　         8,849 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,199,136 円      
②総費用 659,168 円      
③純収益　①－② 2,539,968 円      
④建物等に帰属する純収益 2,123,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 416,168 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 403,974 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,079,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市吉田五丁目３７０番９１
 1000000287328-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考