別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
長野 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 -14 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 77,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市三輪３丁目８２２番１０
｢三輪３－４－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅のほかに
アパートが見られる
住宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 本郷

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中規模住宅にアパート等が混
在する閑静な住宅エリア		 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 本郷駅南方

340m		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は、中規模住宅の多い閑静な住宅街である。周辺には商業施設や教育機関が充実し、また従来より、浸水
等災害リスクの少ないエリアとしても知られており、当面、比較的高い需要の継続が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、いわゆる犀北地区のうち長野市内中心部に比較的近い住宅地域及びその周辺地域である。典型的需要者
は、マイホーム保有目的のエンドユーザーが中心となる。ここ数年に亘る建築コストの高騰・高値止まりによって、建
物の仕様やハウスメーカーの変更ないし土地の購入エリア見直し等も定着しつつあり、市場参加者の動向に注視が必要
である。その価格水準は、土地が１，０００万円後半、新築戸建は４，０００万円中盤までが主流となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、閑静な住宅街にあって、幅員４ｍの南道路に面し、居住の快適性・生活の利便性に優れていることから、
住まいとしての需要が高い。比準価格は現実の取引事例に基づき、実証性を有するところ、収益価格は地域の実情と投
資採算性の観点から、低位に留まらざるを得ない。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信
頼性等を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を重視、収益価格を参考にして、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,400 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[117.0]		 [104.0]
100		 77,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇・円安等により、景気はやや足踏み
の状況にある。雇用や所得環境の改善等に伴
って、緩やかな回復が期待されている。


特段の変動は認められない。当面、老朽化し
た建物の建替・解体等の可能性はあるものの
、住宅地としての利用が継続するものと思料
される。

特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４

-42003		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ０４

-41619		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
c ０４

-39395		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西3.8m市道
、南3.7m、
角地
１中専

(70,160)
d ０４

-40892		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
e ０４

-37002		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南3.4m市道、
東4m、角地
１中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,858 		 100
[ 100.0]
66,858 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
69,500 
b (　           ) 
83,980  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
83,157 		 100
[  99.0]
83,997 
87,400 
c (　           ) 
84,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
85,325 		 100
[  97.0]
87,964 
91,500 
d (　           ) 
53,704  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
57,663 		 100
[  98.0]
58,840 
61,200 
e (　           ) 
73,062  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
70,239 		 100
[  96.0]
73,166 
76,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,100 円／㎡]  



長野 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため、土地の再調達原価について把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,802,084 
588,370 
2,213,714 
1,739,000 
474,714 		 （　0.9707）
460,805 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      9,216,100 円　　　　（　     42,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.00 Ｗ2 152.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   216 ㎡     11.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の平均階層・敷地の利用状況を考慮し、１ＬＤＫ・シングルタイプ・面積３８㎡・全４戸・１戸１台の駐車場付き建物を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,408 
107,008 		 1.0  107,008 
1.0  107,008 

 2～ 2		 居宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,461 
111,036 		 1.0  111,036 
1.0  111,036 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
152.00 
100.0 
152.00 

218,044 		 218,044 
218,044 
⑨年額支払賃料        218,044 円　×　12ヶ月　＝　       2,616,528 円 
⑩a共益費（管理費）              79 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         144,096 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,760,624 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       174,277 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,730,347 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           218,044 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,050 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          218,044 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          69,687 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,802,084 円　　　　（　        12,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野０６５５２
２
　　　　-3		 1,418  
(   1,379) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
1,363 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,449 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,408 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野６公５１８
２
　　　　-6		 1,273  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
1,224 
c 長野０６５５２
２
　　　　-4		 1,786  
(   1,737) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,786 
長野 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 70,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 232,370 円  　　　        2,904,624　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      199,700 円  　　　　     23,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　－
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         588,370 円　（　　　　　　         2,724 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,739,000 円  
（　　　　　         8,051 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,802,084 円      
②総費用 588,370 円      
③純収益　①－② 2,213,714 円      
④建物等に帰属する純収益 1,739,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 474,714 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 460,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,133 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,216,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市三輪三丁目８２２番１０
 1000000255262-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
長野 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長野 -14 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 77,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長野市三輪３丁目８２２番１０
｢三輪３－４－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅のほかに
アパートが見られる
住宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 本郷

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長野中心地域に近い古くから
の既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 本郷駅南方

340m		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 長野市の中心地域近くに位置する古くからの既成住宅地域であり、利便性に優れた熟成した住宅地域である。特
段地域要因に変動はなく、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長野市中心市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は長野市内の居住者が中心で周辺市町村からの
転入者は相対的には少ない。長野市の中心地域近くに位置する古くからの既成住宅地域であり、住環境は熟成しており
開発余地は少なく新規の住宅地分譲は相対的に少ないが、生活利便性が優位であることから需要は安定している。土地
で１４００～１８００万円、新築戸建住宅で３５００～４０００万円程度が中心価格帯と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己の居住用の戸建住宅が中心で共同住宅もみられるが、共同住宅の多くは土地所有者が遊休地活用等のた
めに建設するケースであり、賃料は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため収益価格は低位に試算された。一
方比準価格は類似する市内中心部周辺の住宅地域の事例より求め、市場価値を反映し説得力がある。よって代表標準地
との検討を踏まえ比準価格に基づき収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長野 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,400 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[117.7]		 [104.0]
100		 76,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、新型コロナ禍が収束に向かい、
回復傾向にある。長野市街地の利便性、居住
環境の優位な住宅地の不動産需給は安定的で
ある。

古くからの市街地内の既成住宅地域であり熟
成しており、特段地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長野 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４

-39305		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.2m未舗
装私道、
中間画地
１中専

(60,168)
b ０５

-40759		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.6m市道
、中間画地
１中専

(60,184)
c ０４

-35068		 長野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ０４

-41889		 長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
西1.6m、角地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
79,577 		 100
[  97.0]
82,038 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
85,300 
b (　           ) 
74,138  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
72,626 		 100
[ 101.0]
71,907 
74,800 
c (　           ) 
74,179  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
73,815 		 100
[ 101.9]
72,439 
75,300 
d (　           ) 
74,669  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,013 		 100
[  98.0]
77,564 
80,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,100 円／㎡]  



長野 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,788,655 
566,996 
2,221,659 
1,798,200 
423,459 		 （　0.9707）
411,052 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      8,221,040 円　　　　（　     38,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長野 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.00 Ｗ2 152.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   216 ㎡     11.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ小世帯タイプ、平均３８㎡、４戸、敷地内駐車場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,419 
107,844 		 1.0  107,844 
1.0  107,844 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
152.00 
100.0 
152.00 

215,688 		 215,688 
215,688 
⑨年額支払賃料        215,688 円　×　12ヶ月　＝　       2,588,256 円 
⑩a共益費（管理費）              70 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         127,680 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,715,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       142,997 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,716,939 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           215,688 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,049 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          215,688 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          69,667 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,788,655 円　　　　（　        12,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 長野０６５５２
２
　　　　-3		 1,418  
(   1,379) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,418 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,419 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 長野０６５５２
２
　　　　-2		 1,498  
(   1,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,454 
c 長野６公６９２
２
　　　　-18		 1,466  
(   1,426) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,511 
長野 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,900 円  　　　　     24,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 200,196 円  　　　        2,859,936　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,500 円  　　　　     24,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         566,996 円　（　　　　　　         2,625 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,798,200 円  
（　　　　　         8,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,788,655 円      
②総費用 566,996 円      
③純収益　①－② 2,221,659 円      
④建物等に帰属する純収益 1,798,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 423,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 411,052 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,903 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,221,040 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長野 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長野市三輪三丁目８２２番１０
 1000000255262-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考