令和6年1月12日　提出 長野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市北条町４５番５ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西5.1m市道 水道、ガス、下水 長野 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地周辺に位置する区 画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、５．１ ｍ市道 交通 施設 長野駅北東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多く建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域であるため今後とも良好な住宅地域を維持するものと予測。周辺 では小規模分譲住宅開発や中古取引が多く見られるので地価水準は微増傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長野市市街地中心部に近い住宅地域で具体的には北条町、高田、早苗町、平林周辺が圏域である。需要 者の中心は長野市及び周辺市町村に居住する最終ユーザーである。市場の動向として周辺地域では画地規模の小さい区 画の小規模分譲地が需要者の人気を集めている。災害リスクがない地域でもあるため潜在的需要は強い。土地価格は１ ２００～１５００万円程度、新築戸建住宅は３０００～３５００万円の物件が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域、類似地域ではアパート等収益物件は多いものの取引の目的となることは極めて少なく、土地価格に見合う賃 料水準が形成されていないことや敷地規模が小さいことから収益価格は試算しなかった。地域性、利便性等から比準価 格水準で取引されることが多いため比準価格は説得力がある。したがって、市場性、かつ、説得力ある比準価格を基に 代表標準地との検討及び単価と総額との関連を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [102.0] 100 78,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口及び古牧地区人口は減少傾向。コロナ 禍はほぼ収まったが、物価高騰や生産の足踏 みなど長野市の経済は持ち直しの動きに弱さ がみられる。 特に変動要因はない。近隣地域周辺の取引価 格水準が上限に近づきつつある。 西道路で住環境がやや優れる。ほぼ標準的画 地で競争力は普通。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％