別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
富士河口湖 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士河口湖 5-2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子   TEL.
鑑定評価額 45,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１２番３外
 ②地積
　(㎡)		 759  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(60,200)
国立公(普通)
（その他）



(70,200)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ2		 中規模の低層店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 東22m県道、南側道 水道 河口湖

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南   200 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 河口湖駅西方

1.6km		 法令

規制		 （都） 近商
(60,200)
国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 観光客向けの郊外型ロードサイド店舗等が連たんする路線商業地域である。安定した繁華性を維持しており、地
価水準は、今後は徐々に回復してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富士河口湖町を中心に富士北麓一円の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は県内外の法人企業
である。地元客を対象とした飲食店舗等のほかに観光客向け店舗等、施設は多種であり、商況は活気がある。観光客の
回復に伴い交通量も多く、店舗立地動向も堅調さを維持している。定期借地権利用等が多い地域であり、取引される背
景や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自動車利用客を対象とする幹線道路沿いの路線商業地域である。貸店舗等も見受けられるが、事業用定期借地権を利用
した物件が多く、貸店舗等の収益目的での取引は見受けられず、自用目的での取引が大部分である。以上より、市場の
実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士河口湖 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,300 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 [103.0]
100		 59,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要の下支えから、経済環境は
回復基調にあり、商業地に対する潜在的需要
は根強い。


河口湖大橋を南下した幹線道路沿いの路線商
業地域で、観光客数が回復し交通量も増えた
ことから、潜在的需要は根強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士河口湖 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０１
１９２０２
-36922		 富士吉田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m県道、
南2.5m、
二方路
（都） 準住居

(60,200)
b Ａ２３０９

-13004		 南都留郡富士河口湖町

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西12m市道、
中間画地
（都） 
普通地域
(70,200)
c Ｃ２３０９

-4003		 富士吉田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.5m市道
、中間画地
（都） 準住居

(60,200)
d １２３０２
１９４３０
-40380		 南都留郡富士河口湖町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m国道、
南東4m、北1m、
三方路
（都） 
国立公園普通地域
(70,200)
e １２２１２
１９２０４
-39189		 都留市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10m国道、
南西4m、角地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,832  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
50,619 		 100
[  85.0]
59,552 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
61,300 
b (　           ) 
27,548  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
39,354 		 100
[  72.0]
54,658 
56,300 
c (　           ) 
51,451  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,348 		 100
[  87.9]
58,416 
60,200 
d (　           ) 
54,714  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
51,310 		 100
[  81.0]
63,346 
65,200 
e (　           ) 
52,359  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
53,656 		 100
[  87.9]
61,042 
62,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,000 円／㎡]  



富士河口湖 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,463,972 
932,020 
3,531,952 
2,210,080 
1,321,872 		 （　0.9733）
1,286,578 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     26,256,694 円　　　　（　     34,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士河口湖 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 200.00 Ｓ1 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 70 ％   200 ％   200 ％   759 ㎡     22.5 m x   27.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建店舗で、床面積２００㎡。床面積は一棟貸しのため、来客用駐車場の確保分も考慮し、想定している。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
1,995 
399,000 		 3.0  1,197,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

399,000 		 1,197,000 
0 
⑨年額支払賃料        399,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,788,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,788,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       335,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,452,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,197,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,132 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,463,972 円　　　　（　         5,881 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３０２
　　　　-4021		 2,223  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,129 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,995 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０９
　　　　-23003		 1,583  
(   1,536) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,956 
c Ｂ２３０９
　　　　-31003		 2,053  
(   2,048) 		 100
[100.0]		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,014 
富士河口湖 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 121,600 円  　　　　     30,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 191,520 円  　　　        4,788,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      314,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      212,800 円  　　　　     30,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        60,800 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         932,020 円　（　　　　　　         1,228 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,210,080 円  
（　　　　　         2,912 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,463,972 円      
②総費用 932,020 円      
③純収益　①－② 3,531,952 円      
④建物等に帰属する純収益 2,210,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,321,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,286,578 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,695 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,256,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士河口湖 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１２番３
 0917000131741-0000
2 　南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１３番４
 0917000131745-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
富士河口湖 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士河口湖 5-2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.
鑑定評価額 46,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１２番３外
 ②地積
　(㎡)		 759  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(60,200)
国立公(普通)
（その他）



(70,200)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ2		 中規模の低層店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 東22m県道、南側道 水道 河口湖

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南   200 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 河口湖駅西方

1.6km		 法令

規制		 （都） 近商
(60,200)
国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 観光客向けの郊外型ロードサイド店舗等が連たんする路線商業地域で、コロナ禍により一時観光客が激減したが
、最近は観光客が激増し、商況が劇的に回復している。今後地価は強含み傾向に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富士河口湖町を含む富士北麓地域の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。主たる需要者は豊富な資
金力を有し観光客向けの店舗等を展開する県内外の法人又は個人事業者が中心と認められる。近隣地域は幹線県道沿い
に存し交通量が多く、店舗等の連たん性や繁華性は良好で、コロナ禍により一時観光客が激減したものの、最近は観光
客が劇的に回復している。立地条件や収益性により個別格差が強く、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 観光客向け店舗等が見られる商業地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、近
年は事業用借地権方式での店舗立地が中心となっており、土地価格に見合う家賃水準が形成されていないことから収益
価格は低位に試算された。近隣地域においては自用目的の取引が中心と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ
、路線商業地の市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富士河口湖 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,300 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.3]		 [103.0]
100		 60,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富士北麓地域の観光地においては、最近はコ
ロナ禍の反動で国内外の観光客が激増し、収
益性の回復が見られ、経済環境は大幅に良化
している。

河口湖大橋と富士パノラマラインとを接続す
る幹線県道沿いの路線商業地域で、コロナ禍
の反動で最近は観光客が激増し、地価は強含
み傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富士河口湖 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０６
１９４３０
-44409		 南都留郡富士河口湖町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m町道、
南6m、角地
（都） 近商
白地
(70,200)
b １２２１２
１９４３０
-39175		 南都留郡富士河口湖町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.8m町道、
南1.5m、
二方路
（都） １住居
白地
(60,200)
c １２２０７
１９４３０
-38771		 南都留郡富士河口湖町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m町道
、北東4m、
角地
（都） 
国立公（２種）
(70,330)
d １２３０４
１９４３０
-39685		 南都留郡富士河口湖町

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南9.4m町道、
中間画地
（都） 近商
国立公（普通）
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,345  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
54,810 		 100
[  96.0]
57,094 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
58,800 
b (　           ) 
44,438  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,438 		 100
[  72.8]
61,041 
62,900 
c (　           ) 
45,848  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
44,769 		 100
[  74.8]
59,852 
61,600 
d (　     33,242) 
66,484  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
83,105 		 100
[ 138.1]
60,177 
62,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,200 円／㎡]  



富士河口湖 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,598,227 
941,180 
3,657,047 
2,224,620 
1,432,427 		 （　0.9733）
1,394,181 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     28,452,673 円　　　　（　     37,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士河口湖 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 200.00 Ｓ1 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 70 ％   200 ％   200 ％   759 ㎡     22.5 m x   27.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建店舗で、床面積２００㎡。床面積は一棟貸しのため、来客用駐車場の確保分も考慮し、想定している。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
2,055 
411,000 		 3.0  1,233,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

411,000 		 1,233,000 
0 
⑨年額支払賃料        411,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,932,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,932,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       345,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,586,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,233,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,467 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,598,227 円　　　　（　         6,058 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ２３１１
　　　　-26102		 2,053  
(   1,990) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]
1,895 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,055 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ２３０９
　　　　-31005		 2,261  
(   2,255) 		 100
[100.0]		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[110.0]
2,100 
c Ｂ２３０９
　　　　-31004		 2,083  
(   2,020) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
2,178 
富士河口湖 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,400 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 197,280 円  　　　        4,932,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      315,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,200 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         941,180 円　（　　　　　　         1,240 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,224,620 円  
（　　　　　         2,931 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,598,227 円      
②総費用 941,180 円      
③純収益　①－② 3,657,047 円      
④建物等に帰属する純収益 2,224,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,432,427 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,394,181 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,837 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,452,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士河口湖 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１２番３
 0917000131741-0000
2 　南都留郡富士河口湖町船津字上土足戸１２１３番４
 0917000131745-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考