別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
山中湖 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山中湖 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　土屋　真人   TEL.
鑑定評価額 46,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１３外
 ②地積
　(㎡)		 2,214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)
国立公(３種)
（その他）



(20,60)

1.5:1		 店舗

Ｗ2		 ペンション等が立地
する湖畔沿いの路線
商業地域		 北西12m国道、北東側道 水道、下水 富士山

14.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 富士山駅南東方

14.0km		 法令

規制		 （都） 
(20,60)
国立公(３種)
⑤地域要因の将
　来予測		 山中湖畔沿いの観光関連施設をメインとする商業地域である。国内観光客数も回復しつつあり、先行き不透明感
があるものの商況は回復基調にあることを反映して地価水準は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、山中湖村を中心とする富士北麓地域一円の商業地域である。需要者の中心は、地場及び県外資本のリゾ
ート関連法人等である。山中湖畔沿いの観光商業地域であるが、近年国内、国外観光客数は回復傾向にあり、飲食店、
宿泊施設を中心に商況は回復傾向にある。取引物件の規模等の個別的要因は多種多様で需要者の投資規模等により取引
価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 山中湖畔沿いにペンション等が立地する商業地域である。自己利用物件が中心であり、賃貸に基づく収益物件はほとん
どなく、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。以上より、現実の市場動向を反映した実証性
のある比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮し、更に代表標準地との十分な比較検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　忍野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[137.2]		 [100.0]
100		 20,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山中湖村では、過去一年間で人口は微減、高
齢化率は上昇した。減少していた観光客数は
回復しつつある。


国内、国外観光客数が増加しており、収益性
も回復傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山中湖 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０７
１９４２５
-38766		 南都留郡山中湖村

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7m県道、
中間画地
（都） 
国立公（２種）
(70,200)
b １２３０１
１９４３０
-36861		 南都留郡富士河口湖町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西2m道路、
中間画地
（都） 

(200)
c Ｄ２３１１

-25005		 南都留郡富士河口湖町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d Ｃ２３０９

-4002		 富士吉田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.5m市道
、中間画地
（都） 準住居

(60,200)
e １２２１０
１９２０２
-34587		 富士吉田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西18m道路、
南5.4m、
東2.6m、
三方路
（都） 準住居

(200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,908 		 100
[ 112.7]
20,327 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,300 
b (　           ) 
9,350  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
9,350 		 100
[  47.5]
19,684 
19,700 
c (　           ) 
27,778  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
39,683 		 100
[ 180.0]
22,046 
22,000 
d (　           ) 
50,743  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,642 		 100
[ 227.7]
22,241 
22,200 
e (　           ) 
45,299  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
48,319 		 100
[ 224.4]
21,533 
21,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　+130.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　+120.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,800 円／㎡]  



山中湖 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 ペンション等が立地する湖畔沿いの地域で自己所有の建物が多い。安定した賃貸需要が見込めず、賃貸市場は未
成熟で収益還元法は適用できなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 山中湖 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１３
 0917000047866-0000
2 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１４
 0917000047867-0000
3 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８０
 0917000047996-0000
4 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８１
 0917000047997-0000
5 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８２
 0917000047998-0000
6 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８３
 0917000047999-0000
7 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８４
 0917000048000-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
山中湖 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山中湖 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.
鑑定評価額 46,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１３外
 ②地積
　(㎡)		 2,214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)
国立公(３種)
（その他）



(20,60)

1.5:1		 店舗

Ｗ2		 ペンション等が立地
する湖畔沿いの路線
商業地域		 北西12m国道、北東側道 水道、下水 富士山

14.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 富士山駅南東方

14.0km		 法令

規制		 （都） 
(20,60)
国立公(３種)
⑤地域要因の将
　来予測		 山中湖畔の観光客を対象とする商業地域で、コロナ禍により観光客が激減したが、最近は大幅に回復しており、
商業地価の底打ち感が鮮明になっている。今後当面の間は、地価はやや強含み傾向に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山中湖村を中心とする富士北麓の商業地域である。需要者の中心は資金力のある県内観光業者や大手リゾ
ート関連企業等である。湖畔沿いの観光客向けの商業地域で、コロナ禍により外国人観光客が激減したが、最近は劇的
な回復を見せている。近年は借地の活用による店舗立地が中心となっており商業地の売買は少なく、立地条件や収益性
により個別格差が強いため、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 山中湖畔の観光客を対象とする商業地で、取引件数は少ないが同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を
収集しえた。一方、賃貸経営に経済的合理性を欠くため収益価格を試算することは出来なかった。近隣地域においては
自用目的の取引が中心と認められるので、代表標準地からの検討を踏まえ、圏内商業地の需給動向や前年公示価格から
の推移及び将来動向等を総合的に検討して、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　忍野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[137.2]		 [100.0]
100		 20,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富士北麓地域の観光地においては、最近はコ
ロナ禍の反動で国内外の観光客が激増し、収
益性の回復が見られ、経済環境は大幅に良化
している。

山中湖畔の観光客を対象とした路線商業地域
で、店舗等の連たん性や商況にやや劣るもの
の、国内外観光客が増加し、地価の底打ち感
が強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山中湖 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０７
１９４２５
-38766		 南都留郡山中湖村

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7m県道、
中間画地
（都） 
国立公（２種）
(70,200)
b １２２０４
１９４２５
-39507		 南都留郡山中湖村

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5.8m村道
、南東4m、
角地
（都） 
国立公（普通）
(70,200)
c １２３０３
１９４２５
-34941		 南都留郡山中湖村

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m村道、
中間画地
（都） 
国立公（普通）
(70,200)
d １２３０３
１９４２４
-34939		 南都留郡忍野村

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,000 		 100
[ 110.9]
20,739 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,700 
b (　           ) 
19,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,580 		 100
[  91.2]
21,469 
21,500 
c (　           ) 
15,305  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
16,837 		 100
[  83.7]
20,116 
20,100 
d (　           ) 
19,664  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
24,098 		 100
[ 110.3]
21,848 
21,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,800 円／㎡]  



山中湖 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 ペンション等が立地する湖畔沿いの商業地域で、自己所有の建物が多いほか、冬場は極端に観光客が減少し、安
定的な収益獲得が困難で賃貸経営に経済的合理性を欠くため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 山中湖 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１３
 0917000047866-0000
2 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１４
 0917000047867-0000
3 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８０
 0917000047996-0000
4 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８１
 0917000047997-0000
5 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８２
 0917000047998-0000
6 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８３
 0917000047999-0000
7 　南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番３８４
 0917000048000-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考