令和6年1月14日　提出 山中湖 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山中湖 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.

鑑定評価額 9,610,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡山中湖村山中字東姥ノ懐５３５番１１ ②地積 　(㎡) 562   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に別 荘等も見られる住宅 地域 西4.2m村道 水道、下水 富士山 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ村道 交通 施設 富士山駅南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか周辺には別荘や保養所も見られる住宅地域で、特に目立った変動要因もなく当分の間現状を維持 すると予測する。周辺ではリゾート開発も見られ需要は底堅く、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山中湖村を中心に隣接の富士吉田市や忍野村を含む一円に展開する住宅地域である。需要者の中心は山中 湖村及び周辺市町村に勤務先を有する一次取得者層を中心とする個人である。近隣地域は一般住宅のほか別荘等も見ら れる住宅地域であり、別荘地としては景観がやや冴えないが、学校や役場に比較的近く、需要動向は好調に推移してい る。需要の中心価格帯は土地のみで１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，２００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心に別荘等が見られる住宅地で、取引件数は少ないが同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事 例を収集しえた。一方、賃貸需要が低いため収益価格を求めることはできなかった。居住の快適性や利便性が重視され る住宅地で、自用目的の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、前年 公示価格からの検討を踏まえ、住宅地の市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以降、首都圏からの移住者が見られ るようになっているが、村の人口動向に大き な変動はなく、住宅地の地価動向は概ね現状 維持。 一般住宅のほか別荘等も見られる地域で、学 校や役場に比較的近く、値頃感もあり、地価 は安定的に推移している。周辺ではリゾート 開発も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％