令和6年1月10日　提出 西桂 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西桂 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡西桂町小沼字上町１９６８番５外 ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 中小規模店舗のほか 住宅も見られる路線 商業地域 南東8.5m国道 水道 三つ峠 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  26.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ国道 交通 施設 三つ峠駅南西方 190m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。 地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西桂町を中心に郡内地域一円の商業地域であり、需要者の中心は地元の法人企業である。国道１３９号 沿いは、一定の車両交通量があり、ロードサイド型の店舗も見られている。ただし、商圏人口は少なく、店舗の集積性 に劣ることから、商況は低迷しており、不動産取引は少ない。取引物件は規模や建物用途等の如何により個別性が強い ため、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外型の路線商業地域に位置し、需要者は自己使用目的の法人企業が中心である。市場参加者である法人企業は、売買 市場の状況や周辺の取引価格、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い 。一方、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、比準 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西桂町は人口減少、少子高齢化が著しく、回 復の兆しが見られないことから、不動産需要 は依然として低調である。 一定の車両交通量はあるものの、商圏人口が 少なく、店舗の集積度は低い。商況は依然と して冴えず、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％