令和6年1月12日　提出 山梨昭和 -201　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨昭和 -201 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中巨摩郡昭和町河西字亀住１６０３番２ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 北6m町道 水道、下水 常永 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   240 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 常永駅西方 1.2km 法令 規制 ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 常永土地区画整理地内の閑静な住宅地域で、大規模商業施設や小学校への接近性に優り、今後も発展が期待され る。需要は堅調で地価の上昇傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、昭和町を中心に隣接市を含む住宅地域である。中心となる需要者は戸建住宅地を求める個人需要者で、 町外からの転入者も多い。土地区画整理事業による街区の整備、小学校や大型店舗への接近性に優る利便性から県内で も有数の人気のエリアで地価の上昇傾向が続いている。中心となる価格帯は、画地条件により差はあるものの、土地が 総額１，２００万円～１，５００万円、建物付きで総額３，０００万円～５，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性が価格に及ぼす影響はみられず、収益還元法は適用しなかった。採用した取 引事例は、近隣地域と類似性が高く現実の不動産市場を反映した価格であると判断する。代表標準地との検討を踏まえ 比準価格は適切に求められているものと判断し、比準価格を採用し、単価と総額との関連、直近の市場動向にも留意の うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨昭和 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,400 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [ 80.2] [100.0] 100 61,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフラの整備と商業施設の充実から昭和町 の人気は高く、不動産需要は依然として堅調 で、地価の上昇傾向が続いている。 利便性と居住環境の良さで依然として需要は 堅調で、地価の上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％