別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
山梨昭和 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山梨昭和 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　鶴田　郁哉   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中巨摩郡昭和町河西字大林１４２７番
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 北東6m町道 水道、下水 常永

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ町道		 交通

施設		 常永駅南西方

1.2km		 法令

規制		 ２低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域で、大規模商業施設や小学校にも近く発展が期待される。地価
は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中巨摩郡昭和町および隣接市の住宅地域が圏域。需要者は同町、甲府市、中央市等へ通勤する個人が大半
を占めると思料。同町は区画整理事業に伴う宅地開発やショッピングモール誘致等により子育て世代の人口が増加して
いる。近隣地域は上記ショッピングモールに近いため利便性は高く同町の中でも人気が高い。画地規模は２５０㎡程度
で、土地で１，４００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度が最多需要帯と思料。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の標準的使用は低層住宅地でアパート等も存するものの、節税目的等のため自己所有地に建設されることがほ
とんどで、形成されている賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された
。市場参加者は居住の快適性を重視して戸建住宅地を求める場合が大半であることを鑑み、市場性を反映した比準価格
を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山梨昭和 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,400 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 91.1]		 [101.0]
100		 54,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宅地開発やショッピングモール誘致等で人口
が増加。社人研がＲ５．１２に発表した２０
５０年の人口推計で県内で唯一増加が見込ま
れる市町村。

ショッピングモールに近く利便性は高い。区
画整理事業に伴う宅地開発で住宅地として熟
成度も高まった。市街化調整区域での宅地供
給の増加に留意。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山梨昭和 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
１９３８４
-40046		 中巨摩郡昭和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東12m町道、
南西6m、角地
２低専

(50,80)
b Ｄ２３０８

-13002		 中央市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２低専

(50,80)
c １２３０１
１９３８４
-36185		 中巨摩郡昭和町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北9m町道、
中間画地
２低専

(50,80)
d １２２１２
１９３８４
-38739		 中巨摩郡昭和町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西5m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２２１２
１９３８４
-38631		 中巨摩郡昭和町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m町道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,047  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
59,801 		 100
[ 110.2]
54,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
54,800 
b (　           ) 
36,331  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,186 		 100
[  65.0]
55,671 
56,200 
c (　           ) 
57,472  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,472 		 100
[ 105.1]
54,683 
55,200 
d (　           ) 
55,951  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
54,854 		 100
[  97.0]
56,551 
57,100 
e (　           ) 
44,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
48,902 		 100
[  86.4]
56,600 
57,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,000 円／㎡]  



山梨昭和 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,726,280 
508,312 
2,217,968 
2,014,410 
203,558 		 （　0.9695）
197,349 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,111,438 円　　　　（　     16,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山梨昭和 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.84 Ｗ2 163.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 50 ％   80 ％   80 ％   257 ㎡     15.0 m x   17.5 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＤＫ、４戸）で平均専有面積４０．９２㎡である。敷地内に駐車スペースを確保した想定である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
81.84 
100.0 
81.84 
1,319 
107,947 		 2.0  215,894 
1.0  107,947 

 2～ 2		 共同住宅
81.84 
100.0 
81.84 
1,346 
110,157 		 2.0  220,314 
1.0  110,157 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
163.68 
100.0 
163.68 

218,104 		 436,208 
218,104 
⑨年額支払賃料        218,104 円　×　12ヶ月　＝　       2,617,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     163.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,617,248 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       167,115 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,618,133 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           436,208 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,100 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          218,104 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         104,047 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,726,280 円　　　　（　        10,608 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ２３１２
　　　　-13020		 1,346  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,429 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,405 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,346 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ａ２３１０
　　　　-19104		 1,216  
(   1,215) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,267 
c Ａ２３１１
　　　　-13007		 1,168  
(   1,167) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[ 93.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,345 
山梨昭和 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,700 円  　　　　     24,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 186,612 円  　　　        2,785,248　×　　　　   6.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      174,300 円  　　　　     24,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        24,900 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,900 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         508,312 円　（　　　　　　         1,978 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     163.68 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,014,410 円  
（　　　　　         7,838 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,726,280 円      
②総費用 508,312 円      
③純収益　①－② 2,217,968 円      
④建物等に帰属する純収益 2,014,410 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 203,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 197,349 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          768 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,111,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山梨昭和 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中巨摩郡昭和町河西字大林１４２７番
 0900000506571-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
山梨昭和 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山梨昭和 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 54,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中巨摩郡昭和町河西字大林１４２７番
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 北東6m町道 水道、下水 常永

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ町
道		 交通

施設		 常永駅南西方

1.2km		 法令

規制		 ２低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅のほかアパート等も見られる住宅地域で、街路事情も良く、ショッピングモールに近い利便性から需要
は好調で地価の上昇傾向が続いている。この傾向はしばらく続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、昭和町を中心に周辺市を含む住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅用地を求める個人で、町外か
らの転入者も多い。土地区画整理事業により街区が整備され、県内最大のショッピングモールにも近いことから人気が
高く、供給数が少ないこともあり、取引価格は上昇傾向が続いている。中心となる価格帯は更地で１，３００万円内外
、建物付きで４，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格とアパートが混在する地域のため収益価格を試算した。両試算価格には開差が生じたが、収益価格は地価に見
合った賃料が得られず、地主の遊休地利用が中心で不動産市場への影響がほとんど見られないことから参考に止めた。
類似性が高い取引事例から求めた比隼価格を検討し、代表標準地との検討を踏まえた結果、比隼価格は適切に市場動向
を反映しているものと判断し、比隼価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　山梨昭和 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,400 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 91.1]		 [101.0]
100		 54,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフラの整備と商業施設の充実から昭和町
の人気は高く、不動産需要は依然として堅調
で、地価の上昇傾向が続いている。


大型商業施設への接近性や街路事情の良さか
ら人気が高く、需要が堅調であるため地価の
上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山梨昭和 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｄ２３０２

-19001		 中巨摩郡昭和町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m町道、
北6m、角地
２低専

(60,80)
b １２３０１
１９３８４
-36185		 中巨摩郡昭和町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北9m町道、
中間画地
２低専

(50,80)
c １２３０４
１９３８４
-39135		 中巨摩郡昭和町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5m町道、
西5m、準角地
１住居

(60,200)
d １２３１０
１９３８４
-36699		 中巨摩郡昭和町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m町道、
中間画地
２低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,476  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
52,784 		 100
[ 100.0]
52,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
53,300 
b (　           ) 
57,472  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,472 		 100
[ 105.1]
54,683 
55,200 
c (　           ) 
60,460  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
54,814 		 100
[ 100.9]
54,325 
54,900 
d (　           ) 
60,928  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
60,325 		 100
[ 110.2]
54,741 
55,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,900 円／㎡]  



山梨昭和 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,687,736 
507,653 
2,180,083 
2,014,410 
165,673 		 （　0.9695）
160,620 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,346,250 円　　　　（　     13,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山梨昭和 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.84 Ｗ2 163.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 50 ％   80 ％   80 ％   257 ㎡     15.0 m x   17.5 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均占有面積約４０㎡（２ＬＤＫ） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
81.84 
100.0 
81.84 
1,314 
107,538 		 2.0  215,076 
1.0  107,538 

 2～ 2		 共同住宅
81.84 
100.0 
81.84 
1,341 
109,747 		 2.0  219,494 
1.0  109,747 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
163.68 
100.0 
163.68 

217,285 		 434,570 
217,285 
⑨年額支払賃料        217,285 円　×　12ヶ月　＝　       2,607,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     163.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,607,420 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       194,279 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,581,141 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           434,570 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,042 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          217,285 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         102,553 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,687,736 円　　　　（　        10,458 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ａ２３１２
　　　　-13020		 1,346  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,386 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,341 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ａ２３１２
　　　　-13022		 1,750  
(   1,679) 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
1,503 
c Ａ２３１１
　　　　-13017		 1,557  
(   1,491) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,404 
山梨昭和 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,700 円  　　　　     24,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 185,953 円  　　　        2,775,420　×　　　　   6.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      174,300 円  　　　　     24,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        24,900 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,900 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         507,653 円　（　　　　　　         1,975 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     163.68 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,014,410 円  
（　　　　　         7,838 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,687,736 円      
②総費用 507,653 円      
③純収益　①－② 2,180,083 円      
④建物等に帰属する純収益 2,014,410 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 165,673 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 160,620 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          625 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,346,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山梨昭和 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中巨摩郡昭和町河西字大林１４２７番
 0900000506571-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考