令和6年1月7日　提出 山梨昭和 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨昭和 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　鶴田　郁哉   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中巨摩郡昭和町西条字岡畑２５９２番４ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東6m町道 水道、下水 国母 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 国母駅北西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で現在のところ格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと 予測する。地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中巨摩郡昭和町および隣接市の住宅地域が圏域。需要者は同町、甲府市、中央市等へ通勤する個人が大半 を占めると思料。同町は区画整理事業に伴う宅地開発やショッピングモール誘致等により子育て世代の人口が増加。近 隣地域は甲府市に近く上記ショッピングモールはやや遠いが他系列大型店舗至近で利便性は高く需給は好転しつつある 。画地規模は２００㎡程度で、土地で１，２００万円程度、新築戸建住宅は３，３００万円程度が最多需要帯と思料。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸住宅への需要は低く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念 した。標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、居住の快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引 され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨昭和 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,400 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [ 90.1] [104.0] 100 56,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地開発やショッピングモール誘致等で人口 が増加。社人研がＲ５．１２に発表した２０ ５０年の人口推計で県内で唯一増加が見込ま れる市町村。 甲府市方面へのアクセスが良く、東京に本社 がある総合スーパー至近で利便性も高い。地 価は若干の上昇。市街化調整区域での宅地供 給の増加に留意。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％