別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
山梨富士川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山梨富士川 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.
鑑定評価額 68,500,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,726  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗、飲食
店等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東17m町道、南東側道 水道、下水 市川大門

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ町道 交通

施設		 市川大門駅西方

2.9km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 平成２６年に峡南地域最大規模のショッピングセンターや道の駅が立地し、周辺の商業集積度はアップしている
。しかし、近時は空室店舗も見られ、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富士川町及び周辺市町の路線商業地域であり、主な需要者は自己使用目的の法人企業であるが、賃貸目
的の投資会社等も考えられる。周辺店舗の商況は、核店舗のショッピングセンター以外は低調に推移している。近年は
事業用借地権の活用による出店が増加し、商業地の売買取引が少なくなっているほか、店舗間の競争激化により立地条
件や収益性によって個別格差が強くなっており、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は郊外型店舗を中心とする路線商業地域に所在しているが、現状は投下資本に見合う賃料水準が形成されていな
いため、比準価格に比べて収益価格は低位に試算された。以上により、本件では現実に成約した取引事例を価格判定の
基礎とした比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、さらには昨今の不動産市場や
売買希望価格の動向の推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川三郷 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     29,600 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.5]		 [102.0]
100		 38,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富士川町は人口減少及び高齢化が進展し、不
動産市況は総じて低調に推移している。



周辺の商業集積度はアップしているが、核店
舗のショッピングセンター以外の店舗の商況
は低調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -15.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山梨富士川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１０
１９３６８
-34349		 南巨摩郡富士川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m県道、
東2m、南1m、
三方路
（都） 近商

(80,200)
b １２３０３
１９３６８
-34641		 南巨摩郡富士川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m県道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
c Ｄ２３１０

-13006		 西八代郡市川三郷町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
d １２３０５
１９２０８
-37060		 南アルプス市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南24m県道、
西16m、
東4.5m、
三方路
（都） 
農用地区域外
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,268  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  45.0]		 100
[  94.0]
26,212 		 100
[  67.9]
38,604 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
39,400 
b (　           ) 
40,705  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,298 		 100
[  67.2]
59,967 
61,200 
c (　           ) 
31,059  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,407 		 100
[  78.3]
38,834 
39,600 
d (　           ) 
30,783  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.8]
35,865 		 100
[  91.4]
39,240 
40,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,700 円／㎡]  



山梨富士川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,429,084 
1,983,890 
6,445,194 
5,328,910 
1,116,284 		 （　0.9733）
1,086,479 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     22,173,041 円　　　　（　     12,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山梨富士川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 476.00 Ｓ1 476.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   1,726 ㎡     34.5 m x   50.0 m  前面道路：町道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平家建店舗で、床面積４７６㎡。床面積は一棟貸しのため、大型駐車場の確保分も考慮し、想定している。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
476.00 
100.0 
476.00 
1,600 
761,600 		 3.0  2,284,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
476.00 
100.0 
476.00 

761,600 		 2,284,800 
0 
⑨年額支払賃料        761,600 円　×　12ヶ月　＝　       9,139,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     476.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,139,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       731,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,408,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,284,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,020 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,429,084 円　　　　（　         4,884 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３０９
　　　　-29008		 1,006  
(     967) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,251 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ａ２３１１
　　　　-19103		 1,772  
(   1,768) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,734 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
山梨富士川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 293,200 円  　　　　     73,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 347,290 円  　　　        9,139,200　×　　　　   3.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      537,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      586,400 円  　　　　     73,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       146,600 円  　　　　     73,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,300 円  　　　　     73,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,983,890 円　（　　　　　　         1,149 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     476.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,328,910 円  
（　　　　　         3,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,429,084 円      
②総費用 1,983,890 円      
③純収益　①－② 6,445,194 円      
④建物等に帰属する純収益 5,328,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,116,284 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,086,479 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          629 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,173,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山梨富士川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１
 0901000296367-0000
2 　南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２７番１
 0901000296371-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
山梨富士川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山梨富士川 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　武文   TEL.
鑑定評価額 68,300,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,726  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗、飲食
店等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東17m町道、南東側道 水道、下水 市川大門

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ町道 交通

施設		 市川大門駅西方

2.9km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大型ＳＣ周辺の商業集積の見られる地域であるが、周辺地域を含めた商業地の取引は低調で、地価はやや弱含み
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富士川町を中心に隣接市町の商業地域一円。需要者は飲食チェーン等の多店舗展開企業を中心に、資本力
を有する地元法人等が考えられる。大型ＳＣ周辺等、一定の出店需要が認められる地域もあるが、事業用借地等による
賃借需要が中心である。一方、富士川街道沿いの商業地域等の既成商業地域は、商況の衰退が顕著である。商業地の取
引は少なく、取引の個別性も強いため、中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、投資採算性、市場成熟度等の観点からは収益目的の土地取得の可能
性は低く、収益価格の規範性は低い。需要者の中心である法人等は土地相場等に着目して取引意思決定すると考えられ
、同視点から求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格
を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市川三郷 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     29,600 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 [102.0]
100		 39,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。
大型ＳＣ周辺の商況は比較的堅調であるが、
富士川街道沿線等の既成商業地域は衰退傾向
が続いている。

地域に特別な変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 山梨富士川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２０３
１９３６８
-34376		 南巨摩郡富士川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西16m町道、
南2m、角地
（都） 準住居

(60,200)
b １２２１０
１９３６８
-34349		 南巨摩郡富士川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m県道、
東2m、南1m、
三方路
（都） 近商

(80,200)
c Ｂ２１１０

-19003		 南アルプス市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西8.5m県道、
南4m、角地
（都） 近商

(80,300)
d １２２０７
１９２０８
-38052		 南アルプス市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m県道、
西4m、角地
（都） １中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,236  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,554 		 100
[  70.0]
36,506 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
37,200 
b (　           ) 
11,268  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  45.0]		 100
[  94.0]
26,212 		 100
[  66.6]
39,357 
40,100 
c (　           ) 
28,565  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
26,929 		 100
[  66.5]
40,495 
41,300 
d (　           ) 
27,861  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
26,536 		 100
[  67.9]
39,081 
39,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,600 円／㎡]  



山梨富士川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,693,065 
1,912,355 
6,780,710 
5,401,610 
1,379,100 		 （　0.9733）
1,342,278 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     27,393,429 円　　　　（　     15,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
山梨富士川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 476.00 Ｓ1 476.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   200 ％   200 ％   1,726 ㎡     34.5 m x   49.0 m  前面道路：町道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平屋建て郊外型店舗の一棟貸し。駐車場確保のため基準容積率に比して使用容積率が低位。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
476.00 
100.0 
476.00 
1,598 
760,648 		 3.0  2,281,944 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
476.00 
100.0 
476.00 

760,648 		 2,281,944 
0 
⑨年額支払賃料        760,648 円　×　12ヶ月　＝　       9,127,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     476.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,127,776 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       456,389 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,671,387 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,281,944 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,678 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,693,065 円　　　　（　         5,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３０９
　　　　-29008		 1,006  
(     967) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,668 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,602 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,598 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ２３１０
　　　　-19103		 810  
(     806) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,444 
c Ｂ２２１１
　　　　-22011		 1,429  
(   1,369) 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,694 
山梨富士川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,900 円  　　　　     74,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 346,855 円  　　　        9,127,776　×　　　　   3.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      525,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      594,400 円  　　　　     74,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       148,600 円  　　　　     74,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,300 円  　　　　     74,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,912,355 円　（　　　　　　         1,108 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     476.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,401,610 円  
（　　　　　         3,130 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,693,065 円      
②総費用 1,912,355 円      
③純収益　①－② 6,780,710 円      
④建物等に帰属する純収益 5,401,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,379,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,342,278 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          778 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,393,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 山梨富士川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１
 0901000296367-0000
2 　南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２７番１
 0901000296371-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考