令和6年1月9日　提出 山梨富士川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨富士川 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　武文   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南巨摩郡富士川町長沢字新西２１８６番１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西6m町道 水道、下水 市川大門 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   135 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 市川大門駅北西方 3.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外縁部の住宅地域に存し、地域に特別な変動要因はないが、周辺地域の取引動向等からは、地価はやや下 げ止まりの傾向へ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧増穂町を中心とする富士川町内住宅地域一円。需要者は町内、特に旧増穂町に地縁等を有する個人が中 心であり、圏外からの転入者は少ない。街路条件の劣る既成住宅地域や農家住宅地域は取引は低調な一方、小中学校周 辺や、大型ＳＣ周辺において散見される分譲地等の条件の良好な画地の需要は比較的堅調である。中心となる価格帯は 土地総額で７百万～１千万円程度、建売分譲の土地建物総額で２千万円前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自用目的の個人が中心であり、当該需要者は土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられるため、同様 の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。一方、周辺地域に見られる共同住宅は地主 による節税目的の建築が中心であり、画地規模も小さく、共同住宅を想定することも現実的でないため、収益価格は試 算しなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨富士川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [113.9] [102.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に宅地需要は低調。小中学校や大型Ｓ Ｃ周辺等の一部地域の需要は概ね堅調である が、浸水想定区域内の宅地需要への影響が懸 念される。 地域に特別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％