令和6年1月12日　提出 市川三郷 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川三郷 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　齋藤　渡   TEL.

鑑定評価額 8,990,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女１６８９番２０ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 市川本町 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　４ｍ 町道 交通 施設 市川本町駅北西方 840m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部に近い既成住宅地域で、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持してゆくもの と予測する。尚、周辺の競合地域に比べ割高感があり、地価水準は依然弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧市川大門町を中心に市川三郷町及び隣接市町を含むその周辺一円の住宅地域である。需要者の中心は 本件同一需給圏及びその周辺に通勤先を有する住宅一次取得者層であり、地元の世帯分離者が多く、転入者は殆ど見ら れない。標準地周辺は町の中心部に近い熟成した住宅地域であり、生活利便性は比較的良好であるが、競合する富士川 町の住宅地に比べ割高感があり、地価水準は弱含みである。標準地周辺の中心価格帯は更地で９００万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸住宅に対する実需が弱く、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算 できなかった。市場での取引形態は自己使用目的が主流で、需要者の多くは周辺取引相場等に着目して意思決定するも のと考えられ、市場実態を反映し信頼性のある取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。以上より、本件では取引事 例比較法による比準価格を採用し、売買希望価格や成約期間の推移等を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市川三郷町内の総人口や生産年齢人口は減少 傾向にあり、高齢化率は上昇基調で推移して おり、県平均を上回って高齢化等が進行して いる。 町の中心部に近い熟成した住宅地域で、利便 性等は良いものの、周辺の競合エリアに比べ 若干割高感があり、地価水準は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％