令和6年1月12日　提出 市川三郷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川三郷 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西八代郡市川三郷町上野字峠沢２４５５番４ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い新興 住宅地域 南西4.3m町道 水道、下水 甲斐上野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．３ｍ町道 交通 施設 甲斐上野駅南西方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 分譲地の開発がみられるなど、町内では宅地需要が堅調な地域である。今後は新興住宅地として熟成していくも のと予測する。地価は競合地域が多いため、需要が分散され、やや弱含み傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西八代郡市川三郷町及び周辺市町の住宅地域である。中心となる需要者は、圏域内に地縁・血縁関係が ある個人である。町内の血縁関係者のほか、一部周辺に介在する工場地の従業員等も含まれる。比較的空地があるため 分譲地の開発が進み、若年層を中心に一定の需要がある。高台で洪水ハザードマップによる浸水リスクが低く、今後も 需要は一定程度あるものと予測する。中心の価格帯は更地で７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が見込めない地域であるため収益還元法は適用できず、比準価格のみの試算となった。比準価格で採用した取 引事例は、対象標準地と同じ市川三郷町上野地内の事例で、不動産市場を適切に反映し信頼性が高いものと判断する。 近隣地域は自己利用を前提に市場での取引価格を指標として地価が形成されている地域的特性を考慮した結果、比準価 格を採用し、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地縁・血縁関係が中心の狭隘な市場規模のた め、人口の減少や高齢化の影響が不動産需要 に顕著に反映される。 浸水リスクが少ない高台に位置し、分譲地の 開発も進むなど一定の需要があるため、下落 幅は他の地域よりも小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％