令和6年1月12日　提出 市川三郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川三郷 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西八代郡市川三郷町高田字椚田２４２３番４ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅の中に農 家住宅等が見られる 住宅地域 東4m町道 水道、下水 市川大門 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 市川大門駅南西方 670m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域で格別な変動要因はみられず、当分の間現状を維持するものと予測する。人口の減少を起因とす る不動産需要の減少は今後も続くと予測され、地価の下落傾向もしばらく続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川三郷町及び南巨摩郡富士川町を中心とする住宅地域で一部南アルプス市も含む。中心となる需要者 は、同一需給圏内に地縁血縁関係がある個人を中心に一部周辺工業団地に勤務する従業員の需要もみられる。外部から の転入需要が弱いため、人口の減少傾向に連動して不動産需要は減退しており、地価水準の下落が続いている。商業施 設等の利便性に優る富士川町と比較しても相対的に需要は弱く、この傾向はしばらく続くものと予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟なため比準価格のみの試算となった。比準価格は近隣地域と類似性が高い取引事例を採用して求めて おり不動産市場を反映した実証的な価格であると判断する。町内の不動産需要は高齢化や人口減少で減退傾向であり、 供給も小規模な分譲地や中古不動産が散見される程度で不動産取引は低調である。比準価格はこのような事情を反映し 信頼性が高いので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市川三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [113.0] [102.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地縁・血縁関係が中心の狭隘な市場規模のた め、人口の減少や高齢化の影響が不動産需要 に顕著に反映される。 依然として不動産需要の好転はみられず、下 落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％