鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
甲州 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲州 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小川　和彦

TEL.

鑑定評価額

26,800,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲州市塩山上於曽字油免８６７番１外				②地積　(㎡)	687 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	台形 1.5:1	店舗兼共同住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西12m市道	水道、下水	塩山 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

塩山駅南西方

880m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内の幹線道路沿いの商業地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。地価水準は多
少下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、峡東圏を中心とする幹線道路沿いの商業地域である。需要者は比較的資金力のある、沿道サービ
ス型店舗を展開する法人が中心と推定される。大型小売店舗が立地しており、核店舗としての機能を有しているが、繁
華性・商況とも冴えない。個別性の多少高い画地が多く、中心となる価格帯は見出すことが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は広域的に選択したが、峡東圏の商業地域に所在するもので、代替及び競争関係が認められる。なお、取引事
例比較法において、地域格差の判定は適切である。一方、収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃料
等の総収益、必要諸経費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、収益価格は参考程度に留め、
市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部業種を除き、企業の出店意欲は依然弱く
、幹線道路沿い商業地に対する需要は低迷し
ている。また、駅前等中心商業地の空洞化は
依然続いている。

大規模大型店舗も立地する路線商業地域であ
るが、顧客は流出傾向で、地価は多少下落傾
向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲州 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０４１９２０５ -39359	山梨市		更地	（　）	長方形	北西9m国道、南東4.5m、二方路		（都） (70,200)
b	１２３０６１９２１３ -40967	甲州市		更地	（　）	ほぼ正方形	東9m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２３０７１９２１１ -38296	笛吹市		更地	（　）	長方形	北西10m県道、北東2.5m、角地		（都） (70,200)
d	１２３０７１９２１３ -38266	甲州市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m県道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	１２３０８１９２０５ -39975	山梨市		建付地	（　）	不整形	南東10m国道、北東3m、二方路		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,381	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,117	100 [ 67.2]	38,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,900
b	(　 ) 26,724	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,483	100 [ 67.2]	39,409		39,400
c	(　 ) 30,283	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	38,007	100 [ 98.0]	38,783		38,800
d	(　 ) 22,721	100 [ 80.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	31,336	100 [ 79.9]	39,219		39,200
e	(　 ) 23,847	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.7]	32,638	100 [ 84.3]	38,716		38,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

甲州 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,561,641	1,535,598	5,026,043	4,391,080	634,963	（　0.9733） 618,009	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,612,429 円　　　　（　 18,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲州 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.74	Ｓ2	397.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	687 ㎡	33.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅、平均占有面積積約４０㎡。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.74	100.0	198.74	1,557	309,438	2.0	618,876
							1.0	309,438
2～ 2	住宅	198.74	100.0	198.74	1,246	247,630	2.0	495,260
							1.0	247,630
～

～

～

計		397.48	100.0	397.48		557,068		1,114,136
								557,068

⑨年額支払賃料	557,068 円　×　12ヶ月　＝　 6,684,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,684,816 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 716,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,448,334 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,114,136 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 557,068 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 103,280 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,561,641 円　　　　（　 9,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２３１１　　　　-22030	1,723 ( 1,683)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,586 円/㎡　月額支払賃料（　 1,557 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２３１１　　　　-29025	1,493 ( 1,492)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,587
c	Ｄ２３１２　　　　-29032	1,858 ( 1,822)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,573

甲州 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,200 円	60,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	651,998 円	7,164,816　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 468,100 円	60,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	120,800 円	60,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,400 円	60,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,535,598 円　（　　　　　　 2,235 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,400,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,391,080 円（　　　　　 6,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,561,641 円
②総費用	1,535,598 円
③純収益　①－②	5,026,043 円
④建物等に帰属する純収益	4,391,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	634,963 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	618,009 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,612,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

甲州 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	甲州市塩山上於曽字油免８６７番１	0903000275410-0000
2	甲州市塩山上於曽字油免８６８番４	0903000275417-0000
3	甲州市塩山上於曽字油免８６９番１	0903000275418-0000
4	甲州市塩山上於曽字油免８６９番５	0903000275422-0000
5	甲州市塩山上於曽字油免８７０番１	0903000275423-0000
6	甲州市塩山上於曽字油免８７３番１	0903000275426-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
甲州 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲州 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小野　淳一

TEL.

鑑定評価額

26,800,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲州市塩山上於曽字油免８６７番１外				②地積　(㎡)	687 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	台形 1.5:1	店舗兼共同住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西12m市道	水道、下水	塩山 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

塩山駅南西方

880m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内の幹線道路沿いの商業地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。商況の低
迷を受け、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、甲州市内を中心に峡東地域一円にある商業地域又は商住混在地域である。需要者は、地元中小企業又は
個人事業者が中心で、一部に県外大手資本の参入も見受けられる。大型店舗も出店する路線商業地域であるが、より繁
華性の高いエリアと厳しい競合関係にあるため商況は低迷している。取引価格は、画地規模等の個別的要因により大き
く左右されるため、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。取引は自用目的での取引が中心となっており、同
一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、商況の低迷による商業収益性
の低下を反映して低位に試算された。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し
、更に前年公示価格からの推移も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

過疎化・高齢化による地域経済の衰退により
、甲州市内の商業地域は、一部の路線商業地
を除き全般的に衰退傾向が顕著となっている
。

より繁華性の高いエリアに新規出店等が集中
する傾向があり、近隣地域周辺は顧客の流出
傾向が見られるなど商況は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲州 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０６１９２１３ -40967	甲州市		更地	（　）	ほぼ正方形	東9m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２３０７１９２１３ -38266	甲州市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m県道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	１２３０８１９２１３ -39886	甲州市		建付地	（　）	不整形	西12m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	１２３０７１９２１１ -38296	笛吹市		更地	（　）	長方形	北西10m県道、北東2.5m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,724	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,483	100 [ 67.6]	39,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,200
b	(　 ) 22,721	100 [ 80.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	31,336	100 [ 76.8]	40,802		40,800
c	(　 ) 25,868	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 66.0]	38,998	100 [ 98.0]	39,794		39,800
d	(　 ) 30,283	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	38,007	100 [ 97.0]	39,182		39,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -34.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

甲州 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,555,084	1,534,947	5,020,137	4,391,080	629,057	（　0.9733） 612,261	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,495,122 円　　　　（　 18,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲州 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.74	Ｓ2	397.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	687 ㎡	33.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅、平均占有面積約４０㎡。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.74	100.0	198.74	1,555	309,041	2.0	618,082
							1.0	309,041
2～ 2	住宅	198.74	100.0	198.74	1,245	247,431	2.0	494,862
							1.0	247,431
～

～

～

計		397.48	100.0	397.48		556,472		1,112,944
								556,472

⑨年額支払賃料	556,472 円　×　12ヶ月　＝　 6,677,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,677,664 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 715,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,441,898 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,112,944 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,016 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 556,472 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 103,170 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,555,084 円　　　　（　 9,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２２０９　　　　-24501	1,614 ( 1,610)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,584 円/㎡　月額支払賃料（　 1,555 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２３１１　　　　-29026	1,363 ( 1,338)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,603
c	Ｄ２３１１　　　　-29024	1,328 ( 1,275)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,570

甲州 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,200 円	60,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	651,347 円	7,157,664　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 468,100 円	60,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	120,800 円	60,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,400 円	60,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,534,947 円　（　　　　　　 2,234 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,400,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,391,080 円（　　　　　 6,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,555,084 円
②総費用	1,534,947 円
③純収益　①－②	5,020,137 円
④建物等に帰属する純収益	4,391,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	629,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	612,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 891 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,495,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

甲州 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	甲州市塩山上於曽字油免８６７番１	0903000275410-0000
2	甲州市塩山上於曽字油免８６８番４	0903000275417-0000
3	甲州市塩山上於曽字油免８６９番１	0903000275418-0000
4	甲州市塩山上於曽字油免８６９番５	0903000275422-0000
5	甲州市塩山上於曽字油免８７０番１	0903000275423-0000
6	甲州市塩山上於曽字油免８７３番１	0903000275426-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考