令和6年1月12日　提出 甲州 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲州 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小野　淳一   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲州市勝沼町等々力字東畑１４０１番５外 ②地積 　(㎡) 598   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 国道背後の農家住宅 を中心とする住宅地 域 南西4m市道 水道、下水 勝沼ぶどう郷 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 勝沼ぶどう郷駅西方 4.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする既成の住宅地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。地 縁的選好性が強く、需要者が限定されるため地価水準の下落が継続している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲州市内を中心に隣接市を含む圏域にある住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性・ 血縁性を有する個人需要者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。在来の農家住宅等が多い閉鎖的な地域である上に 画地規模が大きく総額も嵩むため需給関係は弱含みで推移している。勝沼地区の農家住宅地域は取引件数が少ないため 、中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅等を中心とする既成住宅地域である。周辺には収益物件は見受けられず、賃貸市場が成立してい ないため収益価格の試算は断念した。一方、近隣地域は、画地規模の大きな農家住宅地域で地縁的選好性の強い状況に あるが、比準価格はこうした状況を反映した実証的な価格である。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格をも って鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 峡東地域の中核的な市であったが、過疎化・ 高齢化の影響により、一部の利便性の良い地 域を除き、不動産市場は低迷している。 圏外からの転入者の少ない農家住宅地域であ る上に、過疎化・高齢化の影響を受け、住宅 地域としての競争力は低下傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％