別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
上野原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上野原 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　森本　武則   TEL.
鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 68,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上野原市上野原字下新町５９４番３外
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ3		 小規模な低層店舗が
見られる近隣商業地
域		 南東8.5m県道 水道、下水 上野原

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 上野原駅北方

1.8km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに小規模店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域である。駐車施設の不足が目立ち、車両交通量のみ多い
が商況は閑散としている。区画整理された駅周辺の商業施設に客足を奪われ衰退傾向で地価は弱含みと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は自動車交通を前提とすることから山梨県内全般及び隣接県の上野原市寄りの商業地域の範囲と広域的に形
成されるものと判定した。需要者の中心は、地元に地縁、血縁関係を有する小規模資本の企業等が中心である。自動車
交通量は多いが駐車場が未整備なため集客力は弱く、小規模資本の店舗等が多いため発展も限定的な地域である。不動
産投資資金の回収も困難なことが予想される地域だけあって、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市中心部の県道沿いに小規模店舗等が建ち並ぶ低層店舗地域を代表する商業地域である。商況がぱっとせず収益性が低
い地域のため土地の高度利用も進まず、不動産収益性も低いため収益価格は比準価格に比較して低位に試算された。実
際の不動産市場で成立した商業地の取引事例に基づく比準価格は信頼性があり説得力を有する。以上から、信頼性があ
り説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大月 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 67,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京都や神奈川県に隣接する市で通勤の利便
性があるが、圏外からの転入者は少なく人口
減少、居住人口は高齢化傾向にある。


駐車場不足が目立ち、車両交通量は多いが客
足は遠く、資本力の弱い小規模店舗の閉鎖と
住宅地転用傾向が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上野原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｃ２３０９

-4003		 富士吉田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.5m市道
、中間画地
（都） 準住居

(60,200)
b １２３０９
１９２０１
-32316		 甲府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c １２３０７
１９２０１
-38127		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d １２３０２
１９２０１
-39812		 甲府市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,451  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,348 		 100
[  72.1]
71,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,200 
b (　           ) 
66,531  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,331 		 100
[  80.0]
82,914 
82,900 
c (　           ) 
85,501  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,244 		 100
[ 124.3]
68,579 
68,600 
d (　           ) 
36,629  		 100
[  70.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,013 		 100
[  61.8]
84,163 
84,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +1.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,900 円／㎡]  



上野原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,230,636 
489,777 
1,740,859 
1,584,860 
155,999 		 （　0.9733）
151,834 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,098,653 円　　　　（　     31,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上野原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 70.00 Ｓ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   99 ㎡      8.5 m x   12.0 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階居宅各５８．８㎡の各階フロア貸し。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
84.0 
58.80 
2,100 
123,480 		 3.0  370,440 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
70.00 
84.0 
58.80 
1,405 
82,614 		 2.0  165,228 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
84.0 
117.60 

206,094 		 535,668 
0 
⑨年額支払賃料        206,094 円　×　12ヶ月　＝　       2,473,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     117.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,473,128 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       247,313 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,225,815 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           535,668 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,821 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,230,636 円　　　　（　        22,532 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３０９
　　　　-31002		 2,331  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,396 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,105 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０９
　　　　-23005		 2,181  
(   2,176) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,287 
c Ｄ２３０９
　　　　-23006		 2,145  
(   2,051) 		 100
[100.0]		 [ 81.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,752 
上野原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 65,400 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 195,377 円  　　　        2,473,128　×　　　　   7.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      152,600 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        43,600 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         489,777 円　（　　　　　　         4,947 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,584,860 円  
（　　　　　        16,009 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,230,636 円      
②総費用 489,777 円      
③純収益　①－② 1,740,859 円      
④建物等に帰属する純収益 1,584,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 155,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 151,834 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,534 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,098,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上野原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上野原市上野原字下新町５９４番３
 0918000205637-0000
2 　上野原市上野原字下新町５９４番５
 0918000205639-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
上野原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上野原 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.
鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 68,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上野原市上野原字下新町５９４番３外
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ3		 小規模な低層店舗が
見られる近隣商業地
域		 南東8.5m県道 水道、下水 上野原

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 上野原駅北方

1.8km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域。地域要因に特に目立った変動はなく、当面は現状を維持するも
のと予測する。地価水準は値頃感から下げ止まり傾向であるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上野原市及び周辺市の既存の商業地域及び幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は小売店舗等の営業を
目的とする個人事業者等。近隣地域は、県道沿いの小規模な低層店舗や事業所が見られるほか、空き店舗や戸建住宅等
も存しており繁華性に劣る。また、周辺の大型店舗へ顧客は流出傾向にあり、商況は衰退傾向で需給は弱い。不動産取
引が低調な状況から、需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上野原駅北方の県道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。自用目的の取引が中心であり、商業事業者による既
存商店街出店意欲の低下から、貸店舗や事務所の需要は弱い。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格
は低位に試算された。最近の不動産市場の動向などを勘案し、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を採用し試算され
た比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大月 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[109.2]		 [100.0]
100		 68,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 再開発された駅南口地域やその他市内及び隣
接市の大型店舗等へ顧客の流出が続いている
。旧来型の商店街は衰退傾向であり、不動産
取引は低調。

近隣地域南方に大型スーパーが移転してきた
が、商況は依然冴えず衰退化傾向が続いてい
る。背後住宅地との価格接近からやや値頃感
が出てきている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上野原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
１９２１２
-38973		 上野原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.6m市道
、中間画地
２住居

(184)
b １２３０４
１９２０６
-39820		 大月市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.2m市道
、西2m、
角地
（都） １住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
c １２３０８
１９２０４
-40597		 都留市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
南7m、北1m、
西0.8m、
四方路
（都） 準工

(70,200)
d １２２１２
１９２０４
-39189		 都留市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10m国道、
南西4m、角地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,807  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
59,628 		 100
[  89.0]
66,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,000 
b (　           ) 
66,330  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
65,600 		 100
[  90.1]
72,808 
72,800 
c (　           ) 
42,403  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
42,361 		 100
[  58.2]
72,785 
72,800 
d (　           ) 
52,359  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
53,656 		 100
[  98.0]
54,751 
54,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,500 円／㎡]  



上野原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,221,090 
441,265 
1,779,825 
1,621,210 
158,615 		 （　0.9733）
154,380 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,150,612 円　　　　（　     31,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上野原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   99 ㎡      8.5 m x   12.0 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階居宅各５８．８㎡の各階フロア貸し。敷地内に駐車スペース無し。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
84.0 
58.80 
2,090 
122,892 		 3.0  368,676 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
70.00 
84.0 
58.80 
1,400 
82,320 		 2.0  164,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
84.0 
117.60 

205,212 		 533,316 
0 
⑨年額支払賃料        205,212 円　×　12ヶ月　＝　       2,462,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     117.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,462,544 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       246,254 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,216,290 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           533,316 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,800 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,221,090 円　　　　（　        22,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３０９
　　　　-23005		 2,181  
(   2,176) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,220 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,095 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,090 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０８
　　　　-16101		 1,581  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,074 
c Ｄ２３０４
　　　　-29006		 1,670  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,015 
上野原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 66,900 円  　　　　     22,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 140,365 円  　　　        2,462,544　×　　　　   5.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      156,100 円  　　　　     22,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        44,600 円  　　　　     22,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,300 円  　　　　     22,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         441,265 円　（　　　　　　         4,457 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,621,210 円  
（　　　　　        16,376 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,221,090 円      
②総費用 441,265 円      
③純収益　①－② 1,779,825 円      
④建物等に帰属する純収益 1,621,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 158,615 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 154,380 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,150,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上野原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上野原市上野原字下新町５９４番３
 0918000205637-0000
2 　上野原市上野原字下新町５９４番５
 0918000205639-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考