別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
笛吹 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
笛吹 5-3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　杉本　裕昭   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
 ②地積
　(㎡)		 555  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ2		 観光農園、小売店舗
等が混在する路線商
業地域		 北東9m県道、西側道 水道、下水 石和温泉

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 石和温泉駅南東方

3.5km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や観光農園等が混在する路線商業地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
人口減少等により、地価水準はやや弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
セットバック済み　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,680 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、笛吹市を中心とする峡東地域の商業地域である。需要者の中心は、地元資本の中小規模の法人や
個人事業者等である。近隣地域は、県道沿いに観光農園や低層店舗が混在する在来の商業地域であり、車両交通量は比
較的多いものの、背後人口が少なく新規店舗の出店需要は弱い。取引される規模や価格帯はまちまちであり、市場での
需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗密度の低い郊外集落の商業地域で、投下資本に見合う賃料が得られない状況にあるため、収益価格は低
位に試算された。取引形態は自己業務用目的での取引が多く、需要者は類似物件の取引価格との比較により購入の意思
決定を行う傾向が強い。現実の需給関係を反映した比準価格の相対的規範性は高い。したがって、本件では比準価格を
採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　笛吹 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[165.4]		 [ 97.9]
100		 23,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化や人口減少による購買力の低下、Ｅコ
マース市場への客足の流出等により需要は弱
含みである。


県道沿いに観光農園や小売店舗等の見られる
旧来からの商業地域であり、商業集積度は低
く、店舗需要は弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 笛吹 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０７
１９２１１
-38296		 笛吹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m県道、
北東2.5m、
角地
（都） 

(70,200)
b Ｃ２３０９

-16002		 笛吹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
北2.3m、南3m、
三方路
（都） １住居

(60,200)
c １２３０６
１９２１３
-40967		 甲州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東9m国道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d １２３０４
１９２０５
-39359		 山梨市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9m国道、
南東4.5m、
二方路
（都） 

(70,200)
e １２３０８
１９２１３
-39886		 甲州市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,283  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.2]
38,007 		 100
[ 163.9]
23,189 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
22,700 
b (　           ) 
25,299  		 100
[  70.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
37,537 		 100
[ 158.6]
23,668 
23,200 
c (　           ) 
26,724  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,483 		 100
[ 109.2]
24,252 
23,700 
d (　           ) 
26,381  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,117 		 100
[ 107.0]
24,408 
23,900 
e (　           ) 
25,868  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  66.0]
38,998 		 100
[ 165.5]
23,564 
23,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +51.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　 -34.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,800 円／㎡]  



笛吹 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,502,804 
823,109 
2,679,695 
2,548,560 
131,135 		 （　0.9711）
127,345 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,598,878 円　　　　（　      4,680 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
笛吹 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 104.34 ＬＳ2 208.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   555 ㎡     28.5 m x   23.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗２戸、２Ｆは住宅２戸の店舗兼共同住宅を想定した。尚、敷地内に駐車スペースを確保した想定である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
104.34 
100.0 
104.34 
1,645 
171,639 		 3.0  514,917 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
104.34 
100.0 
104.34 
1,150 
119,991 		 2.0  239,982 
1.0  119,991 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.68 
100.0 
208.68 

291,630 		 754,899 
119,991 
⑨年額支払賃料        291,630 円　×　12ヶ月　＝　       3,499,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に共益費が含まれているため。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,499,560 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       382,356 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,441,204 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           754,899 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          119,991 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          54,806 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,502,804 円　　　　（　         6,311 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３１１
　　　　-22009		 1,735  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,625 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,649 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,645 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３１１
　　　　-22010		 2,566  
(   2,558) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[180.0]		 100
[100.0]
1,670 
c Ｄ２３１２
　　　　-29032		 1,858  
(   1,822) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,652 
笛吹 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,400 円  　　　　     32,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 374,709 円  　　　        3,823,560　×　　　　   9.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,600 円  　　　　     32,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        65,600 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,800 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         823,109 円　（　　　　　　         1,483 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0796 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,548,560 円  
（　　　　　         4,592 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,502,804 円      
②総費用 823,109 円      
③純収益　①－② 2,679,695 円      
④建物等に帰属する純収益 2,548,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 131,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 127,345 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          229 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,598,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,680 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 笛吹 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
 0900005378454-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
笛吹 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
笛吹 5-3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
 ②地積
　(㎡)		 555  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ2		 観光農園、小売店舗
等が混在する路線商
業地域		 北東9m県道、西側道 水道、下水 石和温泉

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 石和温泉駅南東方

3.5km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や事業所、観光農園等が存する路線商業地域であり、格別の地域変動要因もなく、当分の間は現状を維持す
るものと予測する。地価水準は弱含み傾向であるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
セットバック　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,860 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は笛吹市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は小売店舗等の営業を目的とする個人事業者及び幹線道路
沿いに立地を希望する事業者等。近隣地域は、県道沿いに観光農園、低層店舗等が存する路線商業地域。新規出店は少
なく、店舗等の連坦性に欠け、既存の小規模店舗が中心である事から発展性に乏しく、商況は衰退傾向で需給は弱い。
不動産取引が低調な状況から、需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 笛吹市御坂町内の県道沿いに自用の小売店舗、観光農園等が存する路線商業地域である。テナント向け賃貸物件の需給
は弱く、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。
よって、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準
地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　笛吹 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[166.0]		 [ 97.9]
100		 23,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内及び隣接市の大型店舗等へ顧客の流出が
依然続いている。旧来型の商店が建ち並ぶ地
域の需要は少なく、不動産取引は低調である
。

県道沿いに存するが、店舗等の連担性に欠け
、中心となる店舗等も無い為、商況は冴えず
衰退傾向が続いているが、やや値頃感が出て
きている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 笛吹 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
１９２１１
-42590		 笛吹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8.5m県道
、西5m、
二方路
（都） 

(70,200)
b Ｄ２３０５

-16004		 笛吹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c １２３０７
１９２１１
-38296		 笛吹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m県道、
北東2.5m、
角地
（都） 

(70,200)
d １２３０４
１９２０５
-39359		 山梨市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9m国道、
南東4.5m、
二方路
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,622  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,186 		 100
[ 125.0]
25,749 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.9]
　　　　 100
25,200 
b (　           ) 
23,247  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
22,533 		 100
[  93.1]
24,203 
23,700 
c (　           ) 
30,283  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.2]
38,007 		 100
[ 165.0]
23,035 
22,600 
d (　           ) 
26,381  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,117 		 100
[ 110.0]
23,743 
23,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,800 円／㎡]  



笛吹 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,427,039 
768,694 
2,658,345 
2,494,170 
164,175 		 （　0.9711）
159,430 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,253,673 円　　　　（　      5,860 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
笛吹 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 104.34 ＬＳ2 208.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   555 ㎡     28.5 m x   23.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗２戸、２階はファミリータイプの居宅（３ＤＫ、２戸）で平均専有面積約５２㎡。敷地内に駐車スペースを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
104.34 
100.0 
104.34 
1,630 
170,074 		 3.0  510,222 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
104.34 
100.0 
104.34 
1,100 
114,774 		 2.0  229,548 
1.0  114,774 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.68 
100.0 
208.68 

284,848 		 739,770 
114,774 
⑨年額支払賃料        284,848 円　×　12ヶ月　＝　       3,418,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に共益費が含まれているため。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,418,176 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       374,218 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,367,958 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           739,770 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          114,774 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          52,423 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,427,039 円　　　　（　         6,175 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３０６
　　　　-30104		 2,566  
(   2,558) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[165.0]		 100
[100.0]
1,721 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,634 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０６
　　　　-16102		 1,293  
(   1,236) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,583 
c Ｄ２３０６
　　　　-26105		 1,500  
(   1,472) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,608 
笛吹 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,500 円  　　　　     32,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 265,694 円  　　　        3,742,176　×　　　　   7.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      224,700 円  　　　　     32,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        64,200 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         768,694 円　（　　　　　　         1,385 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0777     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0796 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,494,170 円  
（　　　　　         4,494 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,427,039 円      
②総費用 768,694 円      
③純収益　①－② 2,658,345 円      
④建物等に帰属する純収益 2,494,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 164,175 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 159,430 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,253,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,860 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 笛吹 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　笛吹市御坂町井之上字横畑８３２番６
 0900005378454-0000
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備考