鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
笛吹 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

笛吹 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　森本　武則

TEL.

鑑定評価額

22,300,000 円

１㎡当たりの価格

40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７内				②地積　(㎡)	555 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1	診療所兼住宅ＲＣ2	中小規模の店舗、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南東8.5m市道、背面道	水道、下水	石和温泉 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 170 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

石和温泉駅南方

900m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗、ホテル等が見られる旧来からの商業地域である。駐車施設が少ないことから、客足も少なく商
況は冴えない。石和中心街に近いが、地価は若干の下落傾向が続くものと予測した。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は自動車交通を前提とする地方幹線道路沿いの商業地という性格を反映して広域的に形成される傾向
を有するため県内の商業地域の範囲と判定した。需要者の中心は、地元に地縁関係等を有する個人事業主や中小規模の
地場の法人等である。駐車施設等が不足する小規模店舗中心の古くからの商業地域で、顧客吸引力が低いため商業地と
しての競争力は弱い。店舗形態により取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

石和地区東部の幹線道路沿いに店舗やホテル等が建ち並ぶ地域を代表する商業地域である。駐車施設を必要とし、建物
は低層利用が中心のため収益性が伸びず収益価格は比準価格に比較して低位に試算された。比準価格は実際の不動産の
商業地取引で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性が高い。以上より、実証的で信頼性の高い比準価格を重視
し、収益価格を関連付け、周辺公示地との均衡並びに過去からの経緯等を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

有名な観光地である石和温泉を市内に抱え、
コロナ禍の終焉で観光需要の回復が期待され
る。

駐車場が不足し、車両交通量の割に客足が遠
く商況は冴えないため不動産需要は限定的。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

笛吹 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０８１９２１３ -39886	甲州市		建付地	（　）	不整形	西12m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	１２３０５１９２０４ -37735	都留市		更地	（　）	不整形	南16m国道、西3m、角地		（都）準工農業振興地域外 (70,200)
c	Ｄ２３１１ -25005	南都留郡富士河口湖町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m町道、中間画地		（都） (70,200)
d	１２３０２１９２０７ -40276	韮崎市		更地	（　）	台形	北東11.5m県道、中間画地		（都）商業土砂災害警戒区域 (90,400)
e	Ｂ２３０５ -19007	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、南2.6m、二方路		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,868	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 66.0]	38,998	100 [ 95.8]	40,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,700
b	(　 ) 30,357	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	37,757	100 [ 94.7]	39,870		39,900
c	(　 ) 27,778	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	39,564	100 [ 93.9]	42,134		42,100
d	(　 ) 48,082	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,553	100 [ 118.6]	40,095		40,100
e	(　 ) 55,327	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	54,341	100 [ 136.8]	39,723		39,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -34.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,000 円／㎡]

笛吹 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,379,987	966,076	3,413,911	2,755,330	658,581	（　0.9733） 640,997	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,081,571 円　　　　（　 23,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笛吹 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	555 ㎡	23.8 m x 23.2 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの２階建事務所であり、敷地内に駐車スペースを確保した為、想定建物容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	120.00	100.0	120.00	1,795	215,400	3.0	646,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	120.00	100.0	120.00	1,360	163,200	2.0	326,400
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		378,600		972,600
								0

⑨年額支払賃料	378,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,543,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,543,200 円　　×　　 15.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 771,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,371,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	972,600 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,379,987 円　　　　（　 7,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２３１１　　　　-22030	1,723 ( 1,683)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,799 円/㎡　月額支払賃料（　 1,795 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２３１１　　　　-29024	1,328 ( 1,275)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,919
c	Ｄ２３１１　　　　-22028	1,500 ( 1,472)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,746

笛吹 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,600 円	37,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	282,876 円	5,143,200　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,300 円	37,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	75,800 円	37,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 966,076 円　（　　　　　　 1,741 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,755,330 円（　　　　　 4,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,379,987 円
②総費用	966,076 円
③純収益　①－②	3,413,911 円
④建物等に帰属する純収益	2,755,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	658,581 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	640,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,081,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

笛吹 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７	0900005432189-0000
2	笛吹市石和町市部字西河原７８９番１０	0900005432165-0000
3	笛吹市石和町市部字西河原７８９番８８	0900005432190-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
笛吹 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

笛吹 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　土屋　真人

TEL.

鑑定評価額

22,300,000 円

１㎡当たりの価格

40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７内				②地積　(㎡)	555 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1	診療所兼住宅ＲＣ2	中小規模の店舗、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南東8.5m市道、背面道	水道、下水	石和温泉 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 170 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

石和温泉駅南方

900m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗、ホテル等が見られる旧来からの商業地域である。格別の変動要因もなく当分の間現状を維持す
るものと予測する。地価水準は依然若干の弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、笛吹市を中心に隣接市を含む一円の商業地域である。需要者の中心は、地縁関係等を有する個人
事業主や法人等である。自用の店舗や事業所のほかホテル等も見られる古くからの商業地域であり、店舗等の集積度は
やや低い。商業地としての競争力は弱く地価水準は弱含みである。取引物件の規模等の個別的要因は多種多様で中心と
なる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の商業物件が多い地域で、商業事業者向けの賃貸市場は低迷しており、投下資本に見合う賃料が得られないのが実
情であることから収益価格は低位に試算された。賃貸に基づく収益目的での取引は少なく、自用目的の取引が中心であ
る。以上より、現実の市場動向を反映した実証性のある比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、単価と総額との関
係を考慮し、更に周辺標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

笛吹市においては、過去一年間で人口が減少
、高齢化率は上昇した。新型コロナ５類移行
後、観光や飲食関連施設の収益性は回復傾向
にある。

コロナ禍からの回復により観光、飲食関連施
設を中心に収益性は回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

笛吹 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０４１９２１１ -38835	笛吹市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8.2m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２３０７１９２１１ -38296	笛吹市		更地	（　）	長方形	北西10m県道、北東2.5m、角地		（都） (70,200)
c	１２３０８１９２１１ -40190	笛吹市		建付地	（　）	長方形	北西10.2m県道、南東3m、二方路		（都） (200)
d	１２３０３１９２１１ -34403	笛吹市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.6m市道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,988	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	35,873	100 [ 97.0]	36,982	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,000
b	(　 ) 30,283	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	38,007	100 [ 92.0]	41,312		41,300
c	(　 ) 24,441	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 66.3]	36,791	100 [ 90.0]	40,879		40,900
d	(　 ) 36,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	35,082	100 [ 83.3]	42,115		42,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,500 円／㎡]

笛吹 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,379,987	969,476	3,410,511	2,755,330	655,181	（　0.9733） 637,688	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,014,041 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

笛吹 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	555 ㎡	23.8 m x 23.2 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの２階建事務所であり、敷地内に駐車スペースを確保した為、想定建物容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	120.00	100.0	120.00	1,795	215,400	3.0	646,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	120.00	100.0	120.00	1,360	163,200	2.0	326,400
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		378,600		972,600
								0

⑨年額支払賃料	378,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,543,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,543,200 円　　×　　 15.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 771,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,371,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	972,600 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,379,987 円　　　　（　 7,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２３１１　　　　-22009	1,735 ( 1,726)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,846	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,799 円/㎡　月額支払賃料（　 1,795 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２３１２　　　　-16102	1,481 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,763
c	Ａ２３１１　　　　-26101	1,682 ( 1,677)	100 [100.0]	[ 98.3] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,768

笛吹 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,600 円	37,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	282,876 円	5,143,200　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,300 円	37,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	75,800 円	37,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 969,476 円　（　　　　　　 1,747 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,755,330 円（　　　　　 4,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,379,987 円
②総費用	969,476 円
③純収益　①－②	3,410,511 円
④建物等に帰属する純収益	2,755,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	655,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	637,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,014,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

笛吹 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	笛吹市石和町市部字西河原７８９番８７	0900005432189-0000
2	笛吹市石和町市部字西河原７８９番１０	0900005432165-0000
3	笛吹市石和町市部字西河原７８９番８８	0900005432190-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考