別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
笛吹 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
笛吹 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.
鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 笛吹市春日居町桑戸字五反田７０２番１
 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
1:2		 店舗

Ｗ1		 低層の店舗、事業所
等が見られる近隣商
業地域		 北西10.1m県道、背面道 水道、下水 春日居町

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．１ｍ県道 交通

施設		 春日居町駅南方

550m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 スーパーや薬局等の店舗のほか事業所等も見られる地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持
するものと予測する。尚、値頃感から地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は笛吹市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は地元の中小規模の小売店舗・事業所等を営む個人事業者
及び県内に店舗を展開する法人等。近隣地域は、県道沿いに低層店舗等が存する商業地域。周辺では空地も見られる等
新規出店は少なく、大型スーパーはあるが店舗等の連坦性に欠ける。店舗の転出もあり商況は冴えず需給は弱い。不動
産取引が低調な状況から、需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 笛吹市春日居町内の県道沿いにスーパーや小売店舗等が存する商業地域である。テナント向け賃貸物件の需給は弱く、
自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。よって、
同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　笛吹 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[127.7]		 [100.0]
100		 31,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 笛吹市内においてバイパス等の幹線道路沿い
の一部又は駅前の地域に限定した需要はある
が、全体的に商業地の需要は少なく、不動産
取引は低調。

在来の商業地域で、農地が見られる等商況は
冴えない。周辺では一部住宅地化が続いてい
るが、背後住宅地との価格接近からやや値頃
感が出ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 笛吹 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
１９２１１
-40190		 笛吹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.2m県
道、南東3m、
二方路
（都） 

(200)
b １２３０４
１９２１１
-38835		 笛吹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,400)
c １２３０８
１９２０５
-39975		 山梨市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東10m国道、
北東3m、
二方路
（都） 

(70,200)
d １２２１２
１９２０５
-38650		 山梨市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e １２３０２
１９２０５
-39700		 山梨市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,441  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  66.3]
36,791 		 100
[ 115.0]
31,992 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,000 
b (　           ) 
28,988  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
35,873 		 100
[ 123.8]
28,977 
29,000 
c (　           ) 
23,847  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.7]
32,638 		 100
[ 100.0]
32,638 
32,600 
d (　           ) 
33,570  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
32,639 		 100
[ 104.0]
31,384 
31,400 
e (　           ) 
29,900  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,541 		 100
[  90.0]
32,823 
32,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,600 円／㎡]  



笛吹 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,984,914 
395,999 
1,588,915 
1,388,570 
200,345 		 （　0.9733）
194,996 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,979,510 円　　　　（　     14,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
笛吹 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 126.00 Ｓ1 126.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   272 ㎡     11.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  10.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸、専有面積１２６㎡の平家建店舗、敷地内に駐車スペースを確保した想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
126.00 
100.0 
126.00 
1,455 
183,330 		 3.0  549,990 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.00 
100.0 
126.00 

183,330 		 549,990 
0 
⑨年額支払賃料        183,330 円　×　12ヶ月　＝　       2,199,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,199,960 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,996 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,979,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           549,990 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,984,914 円　　　　（　         7,297 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ２３０６
　　　　-30104		 2,566  
(   2,558) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[185.0]		 100
[100.0]
1,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,459 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,455 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３０６
　　　　-16102		 1,293  
(   1,236) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,412 
c Ｄ２３０６
　　　　-26105		 1,500  
(   1,472) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,441 
笛吹 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,500 円  　　　　     19,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 50,599 円  　　　        2,199,960　×　　　　   2.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      133,700 円  　　　　     19,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        38,200 円  　　　　     19,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,100 円  　　　　     19,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         395,999 円　（　　　　　　         1,456 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     126.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,388,570 円  
（　　　　　         5,105 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,984,914 円      
②総費用 395,999 円      
③純収益　①－② 1,588,915 円      
④建物等に帰属する純収益 1,388,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 200,345 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 194,996 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,979,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 笛吹 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　笛吹市春日居町桑戸字五反田７０２番１
 0903000177980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
笛吹 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
笛吹 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　森本　武則   TEL.
鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 笛吹市春日居町桑戸字五反田７０２番１
 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
1:2		 店舗

Ｗ1		 低層の店舗、事業所
等が見られる近隣商
業地域		 北西10.1m県道、背面道 水道、下水 春日居町

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．１ｍ県道 交通

施設		 春日居町駅南方

550m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 スーパーや薬局等の店舗のほか事業所等も見られる地域である。地元客中心の路線商業地域で、果樹地帯で人口
増加が期待できないことから商況はいまいち。地価は若干の弱含みと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は自動車交通を前提とする地方幹線道路沿いの商業地という性格を反映して広域的に形成される傾向を有す
るため県内の商業地域の範囲と判定した。需要者の中心は、デベロッパー、店舗経営者、県内外の法人等である。地方
経済は居住者の高齢化、人口減少の影響を受け、店舗閉鎖による周辺住民の買い物難民の発生等、小売業は厳しい局面
にある。このような状況を反映して投資規模はまちまちで中心となる価格帯は見出しえない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 笛吹市北部の県道沿いの近隣居住者向け店舗を中心とする代表的な商業地域である。自動車交通を前提とする店舗運営
から広い駐車場を必要とする平家中心の店舗形態のため収益性が伸びず収益価格は比準価格に比較して低位に試算され
た。比準価格は実際の不動産の商業地取引で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性が高い。以上から、実証的
で信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　笛吹 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     40,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[131.2]		 [100.0]
100		 30,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 有名な観光地である石和温泉を市内に抱え、
コロナ禍の終焉で観光需要の回復が期待され
る。


近隣の農家、農村居住者を主な相手とする商
業地域で、発展性に乏しく現状維持と予測す
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 笛吹 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０４
１９２０５
-39359		 山梨市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9m国道、
南東4.5m、
二方路
（都） 

(80,200)
b １２３０６
１９２１３
-40967		 甲州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東9m国道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｄ２３１０

-13006		 西八代郡市川三郷町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m町道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
d １２３０８
１９２０５
-39975		 山梨市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東10m国道、
北東3m、
二方路
（都） 

(80,200)
e １２３０５
１９２０８
-37060		 南アルプス市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南24m県道、
西16m、
東4.5m、
三方路
（都） 
農用地区域外
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,381  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,117 		 100
[  81.9]
31,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,900 
b (　           ) 
26,724  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,483 		 100
[  83.8]
31,603 
31,600 
c (　           ) 
31,059  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,407 		 100
[  96.9]
31,380 
31,400 
d (　           ) 
23,847  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.7]
32,638 		 100
[  99.0]
32,968 
33,000 
e (　           ) 
30,783  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.8]
35,865 		 100
[ 109.1]
32,874 
32,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,200 円／㎡]  



笛吹 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,984,914 
398,999 
1,585,915 
1,403,110 
182,805 		 （　0.9733）
177,924 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,631,102 円　　　　（　     13,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
笛吹 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 126.00 Ｓ1 126.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   272 ㎡     11.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  10.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸、専有面積１２６㎡の平家建店舗、敷地内に駐車スペースを確保した想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
126.00 
100.0 
126.00 
1,455 
183,330 		 3.0  549,990 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.00 
100.0 
126.00 

183,330 		 549,990 
0 
⑨年額支払賃料        183,330 円　×　12ヶ月　＝　       2,199,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,199,960 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,996 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,979,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           549,990 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,984,914 円　　　　（　         7,297 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３１１
　　　　-29025		 1,493  
(   1,492) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,435 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,459 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,455 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｄ２３１１
　　　　-29024		 1,328  
(   1,275) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,727 
c Ｄ２３１１
　　　　-29026		 1,363  
(   1,338) 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,310 
笛吹 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,500 円  　　　　     19,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 50,599 円  　　　        2,199,960　×　　　　   2.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      135,100 円  　　　　     19,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        38,600 円  　　　　     19,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,300 円  　　　　     19,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         398,999 円　（　　　　　　         1,467 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     126.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,403,110 円  
（　　　　　         5,158 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,984,914 円      
②総費用 398,999 円      
③純収益　①－② 1,585,915 円      
④建物等に帰属する純収益 1,403,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 182,805 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 177,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          654 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,631,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 笛吹 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　笛吹市春日居町桑戸字五反田７０２番１
 0903000177980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考