令和6年1月11日　提出 笛吹 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.

鑑定評価額 7,710,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市石和町八田字大郭１０７番３ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする既成住宅地 域 東4.8m市道 水道、下水 石和温泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　４． ８ｍ市道 交通 施設 石和温泉駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間は現状維持を予測する。地価水 準は、横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笛吹市及び周辺市内の住宅地域であり、特に石和町内の住宅地域について代替性が高いと思料される。 需要者の中心は３０～４０代のファミリー層である。笛吹市の不動産需給は総じて弱いが、石和町や春日居町の一部で は宅地分譲開発が増え、特に若年層からの引き合いは強く、地価の下げ止まりが見られる地域も増えている。土地は８ ００万円程度、新築の戸建物件は総額２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は既成市街地に所在し、賃貸用建物等の建築も想定できないため、積算価格及び収益価格は試算し得なかった。 一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価 格として説得力を有する。よって、本件では、現実の需給関係を反映した比準価格を標準とし、類似の標準地との検討 を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 笛吹市は人口減少及び高齢化が進展し、石和 町の一部を除き不動産市況は総じて低調に推 移している。 石和町の中心部に位置する住宅地域であり、 近時は宅地分譲も増えつつあり需要は回復の 兆しが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％