令和6年1月13日　提出 笛吹 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　森本　武則   TEL.

鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市春日居町鎮目字小島田１４７番１１ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に別 荘等が見られる住宅 地域 北6m市道 水道、下水 石和温泉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 石和温泉駅北東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成の住宅地域である。近くの温泉保養所跡地が約５０戸弱の分譲地に用途転換し、住宅 地としての熟成が期待されるが、利便施設が少ないため地価はやや弱含みと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笛吹市が甲府市のベットタウン的性格も有する上に、峡東地域への入口的位置にあるため甲府市周辺市 町を含め国中地域の住宅地の範囲と判定した。需要者の中心は、甲府市、笛吹市等の企業、団体等に勤務する１次取得 者層である。近くの温泉保養施設が約５０戸の分譲地に転用され相応の需要が認められるが利便施設等が少ないため需 要は限定的であると判定した。更地物件については、２００㎡規模で６５０万円弱が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 笛吹市春日居町南部を代表する住宅地域である。周辺は２００㎡程度の画地規模の戸建住宅地域で画地規模が小さいた め経済合理性の観点から賃貸用建物を想定することが合理的でないため収益還元法は適用できなかった。比準価格は、 実際の不動産市場で成立した取引価格を価格判定の基礎としており実証的で信頼性が高い。以上から、実証的で信頼性 の高い比準価格を標準として、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [111.0] [100.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 有名な観光地である石和温泉を市内に抱え、 コロナ禍の終焉で観光需要の回復が期待され る。 対象地域のすぐ近くで、中規模な分譲地の開 発が進み、居住人口の増加による発展が期待 される。 ４、５年空き家状態が続いている。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％