鑑定評価書

令和6年1月14日　提出
甲斐 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲斐 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　餅田　豊

TEL.

鑑定評価額

81,400,000 円

１㎡当たりの価格

53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月13日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲斐市龍地字垈間３５９８番１外				②地積　(㎡)	1,530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｗ1	郊外型の低層店舗が建ち並ぶ普通商業地域	南東18.5m市道、三方路	水道、下水	竜王 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８．５ｍ市道

交通

施設

竜王駅北西方

2.6km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型の飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域で、背後地から多くの顧客を集めているが競合エリアも多い。コロナ禍
により一時収益性が減退したが、最近は顧客が回復傾向にあり、今後地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲斐市を中心に周辺市町に及ぶ商業地域で、需要者の中心は店舗用地を求める地元法人や県外資本法人で
ある。標準地は県の公社が整備した住宅団地内のショッピングモールに位置し、住宅団地等の住民の購買力を背景に商
況は安定的に推移しており、コロナ禍により来客数が減少したものの現在は回復傾向にある。近年は借地の活用による
店舗立地が中心となっており土地売買は少なく、画地規模もまちまちで、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外型の低層店舗が建ち並ぶ商業地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、近
年は事業用借地権方式での店舗立地が中心となっており土地価格に見合う家賃水準が形成されていないことから収益価
格は低位に試算された。近隣地域においては自用目的の取引が中心と認められるので、商業地の市場動向を反映した比
準価格を標準に、収益価格を比較考量し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地元経済の先行きに対する不透明感は根強い
が、コロナ禍以降、経済環境の持ち直しが見
られ、商業地の地価は安定化傾向にある。

背後地に大規模な住宅団地等を抱え、住民人
口は多く、店舗集積度も高い。コロナ禍によ
り来客数が落ち込んだが、現在は回復傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲斐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４１９２１０ -38951	甲斐市		更地	（　）	ほぼ台形	北11.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２２０７１９２１０ -38498	甲斐市		建付地	（　）	不整形	北東9m県道、南2.5m、東2m、三方路		１住居 (60,200)
c	１２２１２１９２１０ -38523	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7m市道、北2.8m、二方路		準住居 (70,200)
d	１２２１２１９２１０ -38285	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7.2m県道、東6m、北4.4m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,118	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,732	100 [ 73.5]	47,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	48,700
b	(　 ) 36,306	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	47,032	100 [ 89.3]	52,667		54,200
c	(　 ) 46,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,724	100 [ 80.8]	56,589		58,300
d	(　 ) 36,184	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	43,605	100 [ 82.7]	52,727		54,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,900 円／㎡]

甲斐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,761,659	1,606,396	5,155,263	3,918,530	1,236,733	（　0.9733） 1,203,712	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	24,565,551 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲斐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	350.00	Ｓ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,530 ㎡	50.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 18.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建店舗で、床面積３５０㎡。床面積は一棟貸しのため、大型駐車場の確保分も考慮し、想定している。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,747	611,450	2.0	1,222,900
							0.0	0
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		611,450		1,222,900
								0

⑨年額支払賃料	611,450 円　×　12ヶ月　＝　 7,337,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,337,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 586,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,750,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,222,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,761,659 円　　　　（　 4,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２３１１　　　　-19104	1,829 ( 1,772)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,763	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,747 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ２３０９　　　　-22001	1,919 ( 1,839)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	1,886
c	Ｄ２３１１　　　　-22021	1,194 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,596

甲斐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,600 円	53,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	293,496 円	7,337,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 558,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 377,300 円	53,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	107,800 円	53,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,900 円	53,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,606,396 円　（　　　　　　 1,050 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,900,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,918,530 円（　　　　　 2,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,761,659 円
②総費用	1,606,396 円
③純収益　①－②	5,155,263 円
④建物等に帰属する純収益	3,918,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,236,733 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,203,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,565,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

甲斐 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	甲斐市龍地字垈間３５９８番１	0900010061730-0000
2	甲斐市龍地字垈間３５９９番１	0900010061736-0000
3	甲斐市龍地字垈間３６００番１	0900010061739-0000
4	甲斐市龍地字垈間３６０１番３	0900010061742-0000
5	甲斐市龍地字垈間３６４９番１	0900010061844-0000
6	甲斐市龍地字垈間３６４９番８	0900010061851-0000
7	甲斐市龍地字垈間３６４９番１１	0900010061854-0000
8	甲斐市龍地字垈間３６４９番１３	0900010061856-0000
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
甲斐 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲斐 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　大芝　哲

TEL.

鑑定評価額

81,400,000 円

１㎡当たりの価格

53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月4日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲斐市龍地字垈間３５９８番１外				②地積　(㎡)	1,530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｗ1	郊外型の低層店舗が建ち並ぶ普通商業地域	南東18.5m市道、三方路	水道、下水	竜王 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８．５ｍ市道

交通

施設

竜王駅北西方

2.6km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外型店舗を中心とする商業地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間は現状維持を予測する。地価水準は
、横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲斐市及び周辺市町の商業地域であり、主な需要者は自己使用目的の法人企業であるが、賃貸目的の投資
会社等も考えられる。業務地は事業用定期借地権の取引が多く、売買取引自体は少ないが、近隣住民の購買力を背景に
商況は比較的安定している。また、近年は大型小売店舗が複数開業し、店舗間競争も激しくなっている。取引物件は、
規模や建物等の如何により個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は郊外型店舗を中心とする商業地域に所在しているが、現状は投下資本に見合う賃料水準が形成されていないた
め、比準価格に比べて収益価格は低位に試算された。以上により、本件では現実に成約した取引事例を価格判定の基礎
とした比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、類似の標準地との検討を踏まえ、さらには昨今の不動産市場や売
買希望価格の動向の推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

甲斐市は、大型商業施設等が立地し生活利便
性がアップするなか不動産需要は総じて堅調
であり、地価が下げ止まっている地域も増加
している。

近隣地域の周辺には新興住宅地域が増えてお
り、周辺住民の購買力を背景に商況は安定し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲斐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１２１９２１０ -38523	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7m市道、北2.8m、二方路		準住居 (70,200)
b	１２３０７１９２１０ -38333	甲斐市		更地	（　）	不整形	西7.3m県道、南東4.1m、二方路		１住居 (60,200)
c	１２２１２１９２１０ -38285	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7.2m県道、東6m、北4.4m、三方路		１住居 (70,200)
d	１２３０５１９２０１ -37355	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,724	100 [ 84.6]	54,047	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	55,700
b	(　 ) 43,853	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	44,659	100 [ 86.5]	51,629		53,200
c	(　 ) 36,184	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	43,605	100 [ 86.5]	50,410		51,900
d	(　 ) 62,144	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,895	100 [ 120.0]	51,579		53,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

甲斐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,889,383	1,616,588	5,272,795	4,020,310	1,252,485	（　0.9733） 1,219,044	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	24,878,449 円　　　　（　 16,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲斐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	350.00	Ｓ1	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,530 ㎡	50.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 18.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家の一棟貸しの店舗を想定した。駐車場を十分に確保する必要があるため、使用容積率と基準容積率に乖離がある。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,780	623,000	2.0	1,246,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		623,000		1,246,000
								0

⑨年額支払賃料	623,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,476,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,476,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 598,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,877,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,246,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,463 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,889,383 円　　　　（　 4,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｄ２３１１　　　　-22020	2,668 ( 2,668)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,783 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２３０６　　　　-13006	1,090 ( 1,045)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 64.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,698
c	Ｂ２３０６　　　　-8017	1,844 ( 1,838)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,024

甲斐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,200 円	55,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	284,088 円	7,476,000　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 558,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 387,100 円	55,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	110,600 円	55,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,300 円	55,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,616,588 円　（　　　　　　 1,057 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,020,310 円（　　　　　 2,628 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,889,383 円
②総費用	1,616,588 円
③純収益　①－②	5,272,795 円
④建物等に帰属する純収益	4,020,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,252,485 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,219,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 797 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,878,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

甲斐 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	甲斐市龍地字垈間３５９８番１	0900010061730-0000
2	甲斐市龍地字垈間３５９９番１	0900010061736-0000
3	甲斐市龍地字垈間３６００番１	0900010061739-0000
4	甲斐市龍地字垈間３６０１番３	0900010061742-0000
5	甲斐市龍地字垈間３６４９番１	0900010061844-0000
6	甲斐市龍地字垈間３６４９番８	0900010061851-0000
7	甲斐市龍地字垈間３６４９番１１	0900010061854-0000
8	甲斐市龍地字垈間３６４９番１３	0900010061856-0000
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考