令和6年1月12日　提出 甲斐 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲斐 -11 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　本澤　英史   TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲斐市竜王新町字氏神前１６３３番６ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 竜王 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 竜王駅北西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維 持すると予測する。地価は当面下落傾向で推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲斐市及び周辺市町の住宅地域である。市街化調整区域のため主たる需要者は地縁性を有する個人等であ る。傾斜地地域に位置し、利便性、街路条件も劣ることから、地縁性のない需要者からは選好され難く需要は弱い。中 心となる価格帯は、規模も様々で一概には言い難いが、土地は８００万円前後、新築の戸建物件は殆ど見られず、中古 物件で２，５００万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、甲斐市条例等により共同住宅の建築想定は困難で、収益価格は試算しなかった。 地価水準は自己使用目的を中心とした取引形態により価格形成されるので、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基 に試算された比準価格を採用し、周辺公示地・基準地とのバランスや昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市のベッドタウンとして分譲地の新規供 給が多いが、需要も根強く、人口・世帯数と も増加傾向である。 市街化調整区域の住宅地域で、市街化区域で 宅地供給が積極的に行われており、競争力は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％