令和6年1月11日　提出 甲斐 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲斐 -6 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.

鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲斐市志田字深マチ１６６番２１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする既成住宅地 域 北6m道路 水道、下水 塩崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　６ｍ 道路 交通 施設 塩崎駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間は現状維持を予測する。地価水 準は、小幅な下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲斐市及び周辺市町内の住宅地域であり、需要者の中心は３０～４０代のファミリー層である。甲斐市 は、大型商業施設の開発や交通利便性の向上等に伴い住宅地の需要は高まっている。また、宅地分譲開発が盛んである ことから、特に若年層からの引き合いは強く、地価の下げ止まりが見られる地域も増えている。土地は５００万円前後 、新築の戸建物件は総額２，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は既成市街地に所在し、画地条件等により賃貸用建物等の建築も想定できないため、積算価格及び収益価格は試 算し得なかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚し た実証性の高い価格として説得力を有する。よって、本件では、現実の需給関係を反映した比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲斐 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [147.3] [100.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲斐市は、大型商業施設等が立地し生活利便 性がアップするなか不動産需要は総じて堅調 であり、地価が下げ止まっている地域も増加 している。 小・中学校や大型商業施設に比較的近く住環 境は良好であるが、地価は依然下落で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％