別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
甲斐 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲斐 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　本澤　英史   TEL.
鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲斐市篠原字本妙寺前１２３番５
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模の一般住宅が
建ち並ぶ空地も残る
住宅地域		 南東4.6m市道 水道、下水 竜王

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．６ｍ
市道		 交通

施設		 竜王駅南方

1.5km		 法令

規制		 ２低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の一般住宅が建ち並ぶ公共施設への接近性も良好な住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす格別な変動
要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は概ね安定的に推移すると予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,050 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲斐市内一円の住宅地域である。需要者の中心は甲斐市内及び周辺市町に勤務先がある個人の一次取得者
層で、圏外からの転入者もみられる。当地域は公共施設、商業施設等への接近性も良好で需要は根強い。中心となる価
格帯は、土地のみで１，０００万円前後、新築戸建物件は２，０００万円台から３，０００万円台が主流であるが、建
築費高騰の影響によりハウスメーカーによる差が生じ４，０００万円台も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺にはアパート等も見られるため収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、低位に試算された。比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上
により同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、周辺公示地・基準地とのバランスや
昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲斐 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     41,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 甲府市のベッドタウンとして分譲地の新規供
給が多いが、需要も根強く、人口・世帯数と
も増加傾向である。


周辺で整備中の都市計画道路が一部開通し、
利便性も向上しており、地価は安定的に推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％ +0.2 ％
３　試算価格算定内訳 甲斐 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
１９２１０
-39648		 甲斐市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.2m道路
、中間画地
１低専

(50,80)
b １２３０６
１９２１０
-40734		 甲斐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
北西6.6m、
二方路
｢調区｣ 

(60,80)
c １２３０９
１９２１０
-32547		 甲斐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
北5m、南4m、
三方路
２中専

(60,200)
d １２３０７
１９２１０
-38474		 甲斐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.7m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
e １２３０７
１９２１０
-38333		 甲斐市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7.3m県道、
南東4.1m、
二方路
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,462  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
45,271 		 100
[ 112.5]
40,241 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
41,900 
b (　           ) 
45,697  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
42,725 		 100
[ 108.0]
39,560 
41,100 
c (　           ) 
20,931  		 100
[  50.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
43,338 		 100
[ 108.9]
39,796 
41,400 
d (　           ) 
40,700  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
38,646 		 100
[  96.0]
40,256 
41,900 
e (　           ) 
43,853  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
44,659 		 100
[ 112.4]
39,732 
41,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,600 円／㎡]  



甲斐 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,207,655 
479,873 
1,727,782 
1,626,090 
101,692 		 （　0.9695）
98,590 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,053,958 円　　　　（　      9,050 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲斐 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 50 ％   80 ％   80 ％   227 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、専有面積３２㎡（２ＤＫ）・駐車場を要するので想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,345 
86,080 		 1.0  86,080 
1.0  86,080 

 2～ 2		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,376 
88,064 		 1.0  88,064 
1.0  88,064 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

174,144 		 174,144 
174,144 
⑨年額支払賃料        174,144 円　×　12ヶ月　＝　       2,089,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,089,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       111,686 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,122,042 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           174,144 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,654 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          174,144 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          83,959 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,207,655 円　　　　（　         9,725 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３１１
　　　　-22012		 1,357  
(   1,276) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,383 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,435 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,376 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｄ２３１１
　　　　-22011		 1,585  
(   1,463) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,477 
c Ｄ２３１１
　　　　-29022		 1,568  
(   1,506) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,449 
甲斐 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 60,300 円  　　　　     20,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 223,373 円  　　　        2,233,728　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      140,700 円  　　　　     20,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        20,100 円  　　　　     20,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,100 円  　　　　     20,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         479,873 円　（　　　　　　         2,114 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,626,090 円  
（　　　　　         7,163 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,207,655 円      
②総費用 479,873 円      
③純収益　①－② 1,727,782 円      
④建物等に帰属する純収益 1,626,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 101,692 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 98,590 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          434 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,053,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,050 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲斐 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲斐市篠原字本妙寺前１２３番５
 0900000297754-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
甲斐 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甲斐 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　武文   TEL.
鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甲斐市篠原字本妙寺前１２３番５
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模の一般住宅が
建ち並ぶ空地も残る
住宅地域		 南東4.6m市道 水道、下水 竜王

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．６
ｍ市道		 交通

施設		 竜王駅南方

1.5km		 法令

規制		 ２低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域に特別な変動要因はないが、周辺地域における取引動向等からは、需給ともに堅調であり、地価水準はやや
強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,750 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甲斐市内の住宅地域一円。需要者は一次取得の市内居住者、通勤者が中心で、市外からの転入者も見られ
る。既成住宅地域では、街路条件や画地条件等により価格水準の低い取引も見られるが、介在する分譲地等の条件の良
好な宅地需要は堅調で、価格水準も安定的であり、同一エリアにおいても価格水準にやや幅が見られる。中心となる価
格帯は土地総額で１千万円前後、建売分譲の土地建物総額で２千万円台後半から３千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の中心である自用目的の個人は、主に土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられ、同様の視点で求めら
れた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格であり、信頼性が高い。一方、投資採算性等の観点からは収益目的の
土地取引は実現性に乏しいことから、収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、
周辺の標準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲斐 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     41,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増傾向。甲府市のベッドタウンとし
ての性格もあり、開発余地も残ることから開
発分譲地が多いが、宅地需要は概ね堅調であ
る。

地域に特別な変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％ +0.2 ％
３　試算価格算定内訳 甲斐 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０２
１９２１０
-39969		 甲斐市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.5m市道
、中間画地
２低専

(50,80)
b １２３０７
１９２１０
-38333		 甲斐市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7.3m県道、
南東4.1m、
二方路
１住居

(60,200)
c １２３０７
１９２１０
-38364		 甲斐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m道路、
中間画地
２低専

(50,80)
d Ｄ２３０９

-22005		 甲斐市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
南東9.1m、
二方路
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,179  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,968 		 100
[  99.0]
42,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
44,100 
b (　           ) 
43,853  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
44,659 		 100
[ 116.3]
38,400 
39,900 
c (　           ) 
37,640  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
36,048 		 100
[  96.0]
37,550 
39,100 
d (　           ) 
37,790  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
40,212 		 100
[  97.0]
41,456 
43,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,600 円／㎡]  



甲斐 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,198,522 
462,880 
1,735,642 
1,626,090 
109,552 		 （　0.9695）
106,211 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,212,729 円　　　　（　      9,750 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甲斐 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 50 ％   80 ％   80 ％   227 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、専有面積３２㎡（２ＤＫ）、駐車場を要するので想定建物の容積率は基準容積率に対して低位である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,341 
85,824 		 1.0  85,824 
1.0  85,824 

 2～ 2		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,368 
87,552 		 1.0  87,552 
1.0  87,552 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

173,376 		 173,376 
173,376 
⑨年額支払賃料        173,376 円　×　12ヶ月　＝　       2,080,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,080,512 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       111,226 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,113,286 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           173,376 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,647 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          173,376 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          83,589 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,198,522 円　　　　（　         9,685 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｄ２３０９
　　　　-29014		 1,058  
(   1,058) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,320 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,427 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,368 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｄ２３１１
　　　　-29022		 1,568  
(   1,506) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,490 
c Ｄ２３０９
　　　　-29011		 1,181  
(   1,130) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,472 
甲斐 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 60,300 円  　　　　     20,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 206,880 円  　　　        2,224,512　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,800 円  　　　
 建物　　　　　　　　　      140,700 円  　　　　     20,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        20,100 円  　　　　     20,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,100 円  　　　　     20,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         462,880 円　（　　　　　　         2,039 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0809     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,626,090 円  
（　　　　　         7,163 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,198,522 円      
②総費用 462,880 円      
③純収益　①－② 1,735,642 円      
④建物等に帰属する純収益 1,626,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 109,552 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 106,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          468 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,212,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,750 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甲斐 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甲斐市篠原字本妙寺前１２３番５
 0900000297754-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考